Gabari, KAKS ve TAKS Nedir? Nasıl Hesaplanır?

Gayrimenkul geliştirme sürecinde, bir arsanın değeri üzerindeki en belirleyici faktör konumundan ziyade, o arsanın "imar hakkıdır". İmar hakkını belirleyen temel parametreler ise Gabari ve KAKS (Emsal) oranlarıdır. Bu teknik sınırlamalar, mülkünüzün kısa dönem kiralama pazarındaki (Airbnb vb.) rekabet gücünü ve toplam oda kapasitesini doğrudan etkiler.

Gabari Nedir?

Gabari, bir yapının belediye imar planları çerçevesinde izin verilen maksimum yüksekliğidir. Genellikle harflerle veya metre cinsinden ifade edilir. Örneğin, bir bölgede gabari 12.50 metre olarak belirlenmişse, inşa edeceğiniz binanın çatısı dahil yüksekliği bu sınırı geçemez.

Arsada gabari ne demek sorusunun yatırımcı için karşılığı şudur: Binanızın kaç katlı olabileceği ve manzaradan ne kadar pay alabileceği bu sınıra bağlıdır. Özellikle yüksek katlı projelerde manzara avantajı, gecelik konaklama ücretlerini (ADR) %30'a kadar artırabilir.

KAKS (Emsal) Nedir?

KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı), yani Emsal; arsanın toplam metrekaresine göre yapabileceğiniz toplam kapalı inşaat alanını gösteren orandır.

Yatırımcı Formülü:

$$\text{Toplam İnşaat Alanı} = \text{Arsa Alanı} \times \text{KAKS}$$

Eğer 500 $m^2$ bir arsanız ve 1.20 KAKS oranınız varsa, toplamda 600 $m^2$ kapalı alan inşa edebilirsiniz. Bu alanın kaç daireye bölüneceği, yatırımın geri dönüş süresini (ROI) optimize etmek için kritik bir karardır.

Gabari ve KAKS Arasındaki Farklar Nelerdir?

Yatırımcıların en sık yaptığı hata, yüksek emsalin otomatik olarak çok katlı bir bina anlamına geldiğini düşünmektir.

• KAKS size toplamda kaç metrekarelik bir "yaşam alanı" satabileceğinizi veya kiralayabileceğinizi söyler.

• Gabari ise bu alanı dikeyde mi yoksa yatayda mı kullanmanız gerektiğini belirler.

Eğer KAKS oranınız yüksek ancak Gabari sınırınız düşükse, arsa üzerinde geniş tabanlı ve az katlı binalar yapmak zorunda kalırsınız.

Gabari Sınırlaması Kimler İçin Hayatidir?

Gabari bilgisi, sadece müteahhitleri değil, mülkünü profesyonelce yönetmek isteyen her bilinçli yatırımcıyı ilgilendirir:

• Arsa Yatırımcıları: Satın aldığınız arsaya kaç katlı bir bina dikebileceğinizi belirler. Gabari düşükse, daha az bağımsız bölüm (daire) elde edersiniz.

• Eski Bina Sahipleri: Kentsel dönüşüm sürecine girecek bir mülkünüz varsa, yeni yönetmelikteki gabari sınırı, dairenizin büyüklüğünü veya projenin karlı olup olmadığını belirler.

• Turizm Amaçlı Kiralamacılar: Kısa dönem kiralamada "manzara" ve "teras" faktörleri, gecelik fiyatlandırmayı (ADR) doğrudan %30-%50 oranında artırabilir. Gabari sınırı nedeniyle bir katın dahi eksik olması, o mülkün Airbnb potansiyelini kısıtlayabilir.

Gabari Bilgisini Almak Ücretli Midir?

Gabari bilgisine ulaşmak için "İmar Durum Belgesi" almanız gerekir.

1. Belediye Sorgulama: İlgili belediyenin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden bu belgeyi talep edebilirsiniz. Genellikle cüzi bir "dosya harcı" veya "belge ücreti" tahsil edilir.

2. E-İmar: Birçok belediye bu hizmeti ücretsiz veya e-devlet üzerinden online olarak sunmaktadır. Ancak resmi işlemler için onaylı ıslak imzalı belge ücretlidir.

TAKS Nedir? (Taban Alanı Kat Sayısı)

TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı), bir binanın arsa üzerinde kaplayacağı maksimum oturum alanını ifade eden orandır. Yani binanızın bahçeden ne kadar yer çalacağını, arsanın ne kadarının betonla kaplanacağını bu katsayı belirler.

TAKS Nasıl Hesaplanır?

TAKS oranı genellikle 0.10 ile 0.50 arasında değişir. Hesaplama formülü şu şekildedir:

Taban Alanı = Arsa Alanı x TAKS Oranı

Örneğin: 1.000 m² bir arsanız var ve imar planında TAKS oranı 0.40 olarak belirtilmiş. Bu durumda binanızın zemin katı en fazla 400 m² olabilir. Geriye kalan 600 m² ise bahçe, otopark veya yeşil alan olarak kalmak zorundadır.

Yatırımcı İçin TAKS Neden Önemlidir?

1. Daire Sayısı ve Büyüklüğü: TAKS, zemin kattaki dükkan veya dairelerin genişliğini belirler. Kısa dönem kiralamada (Airbnb) özellikle zemin kat bahçeli daireler yüksek talep görür. TAKS oranının düşük olması, bahçe payınızın daha büyük olacağı anlamına gelir ki bu da "bahçe katı" segmentinde gecelik fiyatınızı (ADR) artırabilir.

2. Peyzaj ve Sosyal Alanlar: Turizm amaçlı kiralamada misafirler havuz, bahçe ve sosyal alanlara büyük önem verir. TAKS oranının dengeli olması, binanızın oturum alanı dışında kalan "boş alanların" kaliteli bir peyzaja dönüşmesine olanak sağlar.

3. Gabari ve KAKS ile İlişkisi: Eğer KAKS (toplam inşaat hakkı) yüksek ama TAKS (taban oturumu) düşükse, binanız mecburen yukarı doğru uzayacaktır. Bu da sizi doğrudan Gabari (yükseklik) sınırına itecektir.

Gabari, KAKS ve TAKS Arasındaki Farklar Nelerdir?

Yatırımcıların en sık yaptığı hata, yüksek emsalin (KAKS) otomatik olarak çok katlı bir bina anlamına geldiğini düşünmektir. Oysa bu üç terim bir bütünün parçalarıdır:

Özetle: KAKS size kaç metrekarelik bir "yaşam alanı" inşa edebileceğinizi söylerken; TAKS ve Gabari bu alanı dikeyde mi yoksa yatayda mı kullanmanız gerektiğini dikte eder.