8 Ocak 2026

Kat Karşılığı Arsa Ne Demek?

1. Kat Karşılığı Arsa Ne Demek?

Kat karşılığı arsa (veya hukuki adıyla Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi), arsa sahibinin arsasındaki belirli payları müteahhit firmaya devretmeyi, müteahhit firmanın ise bu arsa üzerinde inşa edeceği binadan belirli daireleri arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt ettiği bir "karma" sözleşme türüdür.

2. Müteahhite Kat Karşılığı Arsa Nasıl Verilir?

Süreç genellikle şu adımlarla ilerler:

İmar Durumu Kontrolü: Arsanın üzerine kaç katlı, ne kadar büyüklükte bir inşaat yapılabileceği belediyeden öğrenilir.
Müteahhit Seçimi: Referansları güçlü, finansal yapısı sağlam bir firma ile görüşülür.
Teklif ve Paylaşım: Müteahhit, arsa sahibine bir paylaşım oranı teklif eder (Örn: %50-%50).
Sözleşme Hazırlığı: Teknik şartname (kullanılacak malzeme listesi) ve hukuki şartlar belirlenir.
Noter Huzurunda İmza: Bu sözleşmenin geçerli olması için mutlaka noterde "Düzenleme Şeklinde" yapılması şarttır.

3. Kat Karşılığı Arsa Hesaplama ve Yüzdeler

Kat Karşılığı Arsa Yüzde Kaç?

Kat karşılığıa arsa oranı tamamen arsanın değerine ve inşaat maliyetine bağlıdır.

Değerli Lokasyonlar (Örn: Beşiktaş, Kadıköy): Arsa sahibinin payı %60 - %70 seviyelerine çıkabilir.
Gelişmekte Olan Bölgeler: Genellikle %40 - %50 bandındadır.
Düşük Değerli Bölgeler: Müteahhit maliyetini kurtarmak için %30 - %35 pay teklif edebilir.

Değer Hesaplama Formülü

$$Toplam İnşaat Alanı \times Arsa Payı Oranı = Arsa Sahibine Düşecek Alan$$

4. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibinin Sorumluluğu

Arsa sahibi sadece tapuyu vermekle yükümlü değildir;

Arsayı Teslim Etmek: Arsanın üzerindeki eski yapıyı boşaltmak ve inşaata hazır halde teslim etmek.
Vekalet Vermek: Ruhsat, proje onayı ve abonelik işlemleri için müteahhit vekil tayin edilir.
Vergi ve Harçlar: Sözleşmede aksi belirtilmedikçe, inşaat öncesi arsa ile ilgili geçmiş emlak vergileri arsa sahibine aittir.

5. Arsa Sahibinin Payını Satması

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi süreci devam ederken arsa sahibinin kendisine düşen payı satması hukuken mümkündür, ancak bu durum beraberinde kritik sorumluluklar getirir.

Arsa sahibi, sözleşme ile müteahhit lehine kurulan inşaat yapma yükümlülüğünü ve diğer şartları yeni alıcıya devretmiş sayılır; yani yeni malik, mevcut sözleşmenin tüm hükümlerini (paylaşım oranları, teknik şartname, teslim süresi vb.) aynen kabul etmek zorundadır.

Satış işlemi gerçekleştirilmeden önce, tapu kütüğünde yer alan "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şerhi" mutlaka kontrol edilmeli ve müteahhidin rızası ya da sözleşmede yer alan devir izinleri göz önünde bulundurulmalıdır. Aksi takdirde, taraflar arasında hukuki uyuşmazlıklar yaşanabilir ve müteahhidin inşaatı durdurma veya sözleşmeyi feshetme hakkı doğabilir.

Kat Karşılığı Sözleşme Kaç Yıl Geçerli?

Sözleşmenin geçerlilik süresi tarafların anlaşmasına bağlıdır. Genellikle ruhsat alımından itibaren 18 ile 36 ay arasında bir süre belirlenir. Eğer sözleşmede süre belirtilmemişse veya müteahhit işi makul sürede bitiremiyorsa, Türk Borçlar Kanunu kapsamında fesih hakları doğar.

Arsa Sahibinin Payını Satması Mümkün mü?

Evet, arsa sahibi sözleşme devam ederken kendisine düşecek olan bağımsız bölümleri (veya hisselerini) üçüncü kişilere satabilir. Ancak bu durumda genellikle sözleşmede "şerh" bulunur ve yeni alıcı mevcut kat karşılığı sözleşmesinin şartlarını kabul etmiş sayılır.

Kat Karşılığı Arsa Vermek Mantıklı mıdır?

Avantajı: Nakit sermayeniz olmadan yeni, depreme dayanıklı ve yüksek değerli bir mülk sahibi olursunuz. Riski: Müteahhidin işi yarım bırakması veya kalitesiz malzeme kullanması en büyük risktir. Bu nedenle İnşaat Tamamlama Sigortası veya Banka Teminat Mektubu istenmesi hayati önem taşır.

Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakırsa Ne Yapılmalı?

Müteahhit inşaatı bitirmezse, noterden ihtar çekilerek ek süre verilir. Sonuç alınamazsa mahkeme yoluyla sözleşme feshedilebilir. Arsa sahibi; gecikme tazminatı, teminat mektubunun nakde çevrilmesi ve inşaatın mevcut haliyle teslimini talep etme hakkına sahiptir.

Kat Karşılığı İnşaatta Pay Paylaşımı Nasıl Yapılır?

Paylaşım sadece daire sayısına göre değil, dairelerin kat, cephe ve manzara (şerefiye) değerine göre yapılır. Adil bir dağıtım için hangi dairenin kime ait olduğu sözleşme ekindeki kat planında açıkça belirtilmeli veya noter huzurunda kura yöntemi tercih edilmelidir.