Kira Sözleşmesi Rehberi: Hazırlanışı, Süreleri, Fesih Şartları ve Yasal Haklar

Gayrimenkul kiralamalarında taraflar arasındaki ilişkiyi düzenleyen en temel belge kira sözleşmesidir. İster ev sahibi olun ister kiracı, haklarınızı korumak ve gelecekte yaşanabilecek uyuşmazlıkların önüne geçmek için 6098 sayılı Borçlar Kanunu kira sözleşmesi hükümlerine hakim olmanız gerekir.

Bu kapsamlı rehberde, bir konut kira sözleşmesinin nasıl hazırlanacağından, yenileme dönemlerine, yasal zam oranlarından sözleşmenin feshine kadar merak edilen tüm detayları bulacaksınız.

1. Kira Sözleşmesi Nedir ve Neden Önemlidir?

Kira sözleşmesi nedir? En basit tanımıyla; kiraya verenin bir malın kullanımını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kanunen sözleşmenin yazılı olması şart değildir; sözlü anlaşmalar da geçerlidir. Ancak, ispat kolaylığı ve şartların netleşmesi açısından ev kira sözleşmesinin mutlaka yazılı yapılması önerilir. Yazılı olmayan bir anlaşmada, kira başlangıç tarihi, bedeli veya demirbaşların durumu gibi konularda ihtilaf çıktığında ispat yükü zorlaşır.

2. Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır ve Doldurulur?

Bir kira sözleşmesi yapmak karmaşık görünse de temel kurallara dikkat edildiğinde tarafları koruyan bir kalkan görevi görür.

Kira Sözleşmesi Nereden Alınır?

Standart boş kira sözleşmesi örneklerini kırtasiyelerden temin edebilir veya internet üzerinden güvenilir hukuki kaynaklardan indirebilirsiniz. Ancak, mülkünüze özel durumlar varsa (örn: lüks eşyalı bir rezidans), standart bir şablon yerine bir avukat veya profesyonel mülk yönetim şirketi aracılığıyla özel bir sözleşme hazırlatmak daha güvenlidir.

Kira Sözleşmesi Nasıl Doldurulur ve Dikkat Edilmesi Gerekenler?

Sözleşmeyi doldururken "kopyala-yapıştır" mantığından kaçınılmalıdır. Kira sözleşmesi yaparken nelere dikkat edilmeli sorusunun yanıtı şu kritik maddelerde gizlidir:

• Tarafların Kimlik Bilgileri: Ad, soyad ve T.C. kimlik numaraları eksiksiz ve doğru yazılmalıdır.

• Mülkün Bilgileri: Kiralanan yerin açık adresi, cinsi (daire, dükkan vb.) net belirtilmelidir.

• Kira Bedeli ve Ödeme Şekli: Kira bedeli hem rakam hem de yazı ile yazılmalıdır. Ödemenin hangi tarihler arasında, hangi banka hesabına (IBAN) yapılacağı açıkça belirtilmelidir. Unutmayın, konut kiralarında 500 TL üzeri ödemelerin banka kanalıyla yapılması zorunludur.

• Kira Artış Oranı: "ÜFE+TÜFE ortalaması" gibi eski ifadeler yerine, kanuni sınır olan "TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı" ifadesi kullanılmalıdır. Kira sözleşmesi 2025 ve sonrası için de geçerli yasal tavan budur.

• Depozito (Güvence Bedeli): Alınan depozito miktarı ve ne şekilde (nakit/döviz) alındığı yazılmalıdır. Yasal sınır 3 kira bedelidir.

• Demirbaş Listesi: Burası en kritik kısımlardan biridir. Evdeki kombi, ankastre ürünler, varsa mobilyaların durumu tek tek yazılmalıdır. Eşyalı ev kira sözleşmesi örneği hazırlanırken bu liste, eşyaların marka/modeli ve mevcut durumlarını (çizik, çalışır vaziyette vb.) içerecek kadar detaylı olmalıdır.

Noter Kira Sözleşmesi Şart mı?

Hayır, kira sözleşmesinin noterde yapılması zorunlu değildir. Tarafların kendi aralarında imzaladığı sözleşme de geçerlidir. Ancak, noter kira sözleşmesi yapmak, imzaların inkar edilmesini engeller ve tahliye taahhütnamesi gibi ek belgelerin güvenilirliğini artırır.

Kira Sözleşmesi Örneği (Boş)

İnternette birçok kira sözleşmesi örneği ve kira sözleşmesi dolu örneği bulabilirsiniz. Bunlar fikir vermek için yararlıdır ancak her mülkün kendine has özellikleri olduğunu unutmayın.

KİRA SÖZLEŞMESİ

GENEL KOŞULLAR

1- Kiracı, kiralananı özenle kullanmak zorundadır.

2- Kiracı, kiralananda ve çevrede oturanlara iyi niyet kuralları içinde davranmaya zorunludur.

3- Kiracı, kiralananı kısmen veya tamamen üçüncü kişilere kiralayamaz, alt kiraya veremez;

devir ve temlik edemez.

4- Kiracı, kiralayanın yazılı izni olmadıkça, kiralananda değişiklik yapamaz; aksi halde,

doğacak zararı karşılamak zorundadır.

5- Üçüncü kişilerin kiralanan üzerinde hak iddia etmeleri halinde, kiracı durumu

derhal kiralayana haber vermek zorundadır.

6- Kiracı, kiralananda yapılması gereken onarımları, derhal kiralayana bildirmek zorundadır;

aksi halde doğacak zarardan sorumludur.

7- Kiracı, kat malikleri kurulunca kendisine tebliğ edilen hususları, kiralayana haber vermek

zorundadır.

8- Kiracı, kat malikleri kurulu kararı uyarınca, yapılması gereken işlere izin vermek zorundadır.

9- Kiracı, kiralanandaki onarımlara katlanmak ve kiralanandaki olağan kullanımdan dolayı

yapılması gereken onarımları yapmak/yaptırmak ve giderlerini karşılamak zorundadır.

10- Kiralananın mülkiyet hakkından doğan vergileri kiralayana, kullanımdan doğan vergi,

resim ve harçları kiracıya aittir. Uyuşmazlık halinde, yerel örf ve âdetler uygulanır.

11- Kiracı, kira sözleşmesinin sonunda, kiralananı aldığı şekilde, kiralayana teslim etmek

zorundadır. Keza kiralananla birlikte teslim edilen demirbaşlar da alındığı şekilde, kiralanana

teslim edilmediği takdirde, oluşan hasarların bedelinin kiralayana ödenmesi veya eski hale

getirilmesi zorunludur.

12- Kiralananın iyi ve kullanılmaya elverişli halde teslim edildiği asıldır. Aksi durum kiracı

tarafından ispatlanmak zorundadır. Kiralananın normal kullanımından dolayı ortaya çıkacak

yıpranma ve eksikliklerden dolayı kiracı sorumlu değildir.

13- Kiralanan şeye ait yakıt (doğal gaz) elektrik, su, (sıcak ve soğuk su) bedelleri ile kapıcı

ücretinin ödenmesi kiracıya aittir. Ana gayrimenkul için sarf edilen tüm yönetim ve ortak

giderlerinden, her türlü gideri kapsamak üzere kiralanan şeye isabet eden ortak ve genel giderler

payı ve önceden alınması gereken avanslar, yöneticinin ve ilgilisinin talebi üzerine derhâl kiracı

tarafından ödenecektir. Bu tür talepler ile mal sahibi ve kiralayan hiçbir şekilde muhatap

bırakılmayacaktır. Her türlü ortak yerler ve yönetim giderlerinin ödenmesi ve her ay alınması

gereken aidatların ödenmesi kiracıya aittir. Kiracı bu işlemleri sözleşmenin imzalandığı tarihten

itibaren en geç bir ay içinde yapmak ve yaptığı sözleşmenin birer fotokopisini mal sahibine ve

kiralayana ibraz etmek mecburiyetindedir. Kiralanan şey ilgili her türlü tamir ve katılım

masrafları ile doğabilecek her türlü arızanın bakım ve onarım giderleri kiracı tarafından

ödenecek ve kiracı ödediği bu tür masrafları sonradan mal sahibi ve kiralayandan geri

istemeyecektir. Kiracı apartman yönetiminin aldığı tüm kararlara aynen uymak ve tüm giderleri

ödemek zorundadır.

14- Kiracı, doğal gaz, elektrik idaresi ve sular idaresi ile ayrı ayrı sözleşmeler imzalayıp ve

bunun için ödemesi gereken abone ve depozito ücretlerini kendisi karşılayıp, doğal gaz, elektrik

ve su sayaçlarını kendi şahsı üzerine geçirecektir. Bu işlemler için ilgili idarelere ödemesi

gereken meblağları hiçbir şekilde sonradan mal sahibi ve kiralayandan geri isteyemez. Kiracı

bu işlemleri sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren en 15 gün içinde yapmak ve yaptığı

sözleşmenin birer fotokopisini mal sahibi ve kiralayana ibraz etmek mecburiyetindedir. Bu

maddeye aykırı hareket etmesi kira sözleşmesine aykırılık teşkil eder ve tahliye sebebi

oluşturur. Kiracı elektrik, su ve doğal gaz ücretlerini süresinde ödemediği takdirde bunlara ait

bütün gecikme zammı ve cezaları da kendisi ödeyecektir. Keza yönetim giderlerini veya

aidatları da kendisinden istenilen süre içerisinde ödemediği takdirde bu hususta yönetim

tarafından uygulanacak olan bütün cezaları ve gecikme tazminatlarını da kendisi ödemek

mükellefiyetindedir.

15- Takip eden yıllarda kiracılık devam ettikçe kira bedeline her yeni yıl için TÜİK 'in (Türkiye

İstatistik Kurumu) artış ayına denk gelen Yıllık Değişim (Bir Önceki Yılın Aynı Ayına göre

Değişim) TÜFE endeksi oranında zam yapılacaktır. Müteakip yıllarda aylık kira bedeli artışı,

aynı yolla belirlenecektir. Kiracı, hiçbir ihbar ve/veya ihtara gerek kalmaksızın her yıl söz

konusu kira artış uygulamasını kabul etmiş bulunmaktadır. Kira artışları bir yıllık kira dönemini

kapsamakta olup sözleşmenin artışlar dâhilinde sürekli yenilendiği hal ve durumda;

sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren …… yılın tamamlanıp yeni kira dönemine girildiği

yılda, dövizdeki artış ve diğer sebepler nedeniyle; aylık kira bedeli emsal rayiçlerinin altında

kalıyorsa kiraya veren tarafından kira bedelinin yeniden tespiti hususu kiracı tarafından kabul

ve taahhüt olunur.

16- Kiracı, kira sözleşmesinin sona ermesi veya satılığa çıkartılması halinde, kiralananın

gezilmesine ve incelenmesine izin vermek zorundadır.

17- Kiralananın boşaltılması/tahliyesi gerektiği hallerde, kiralananın boşaltılmaması

durumunda ortaya çıkacak zararlardan dolayı kiracı sorumlu olacaktır.

18- Kiracı, kendisi veya birlikte oturanların sağlığı için ciddi tehlike oluşturmayan kusurlardan

dolayı, kiralayanı teslim almaktan kaçınamaz, sözleşmeyi bozamaz ve kiradan indirim

talebinde bulunamaz.

19- Kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve lüks şeylerin bedelini kiralayandan isteyemez ve

sözleşme bitiminde bunları kiralayana teslim etmek zorundadır.

20- Kiracı, kiralayanın icazetini almak ve giderleri kendisine ait olmak üzere, genel anten, uydu

anteni, kablo televizyon gibi donanımları yaptırabilir.

21- İş bu kira sözleşmesinde yer almayan hususlar hakkında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu,

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve diğer yürürlükteki ilgili kanun, yönetmelik ve Yargıtay

kararları uygulanır.

ÖZEL KOŞULLAR

1- Kira bedelleri, her ayın ……. günü akşamına kadar, kiralayanın …………… bankası,

………………… şubesindeki …………………………… numaralı hesabına

yatırılacaktır. Kira parasının başka bir şubeden havale edilmesi halinde, aynı süre içinde

hesapta olacak şekilde işlem yaptırılacak olup, aksi durumda temerrüt hükümleri

uygulanacaktır. Bir ayın kira parasının ödenmemesi halinde dönem sonuna kadar

işleyecek kira paralarının tümü muacceliyet kazanacaktır.

2- Kiralananın kapıcı/kaloriferci, yakıt ve genel giderleri kiracı tarafından ödenecektir.

3- Kapılar, pencereler, sıhhî tesisat araçları sağlam, tam ve kullanılmaya elverişli olarak teslim

edilmiştir.

4- Kiracı, kiralananı özenle kullanacak; kiralayan da gerekli onarımları, kiracının uyarısından

itibaren on gün içinde -teknik olanaksızlıklar hariç- yaptıracaktır.

5- İşbu sözleşmeyi Garantör ve müşterek müteselsil kefil sıfatıyla imzalayan ………..,

kiracının işbu sözleşmeden kaynaklanacak ve bu sözleşme ile ilgili her türlü edimlerine 6098

sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri çerçevesinde kiracı ile birlikte ve kiracının

yanında müştereken ve müteselsilen sorumlu olacağını garanti etmektedir. Kiracı kira

sözleşmesi çerçevesinde kiralanan taşınmazın kullanılmasından kaynaklanacak kira ve sair

borçlarını kiraya veren veya ilgili kuruluşlara karşı yerine getirmemesi durumunda, garantör

aleyhine ayrıca bir hüküm alınmasına gerek olmaksızın kiracının borçlarından sorumlu

olacaktır. Garantörün sorumluluğu müşterek ve müteselsil kefalet sorumluluğunu içermekte

olup kiracılık ilişkisi devam ettiği müddetçe sorumluluğu devam edecektir.

6- Kiracı depozito olarak …. aylık kira bedelini mal sahibine vermiştir.

7- İşbu sözleşmeden doğan damga vergisi, kiracıya ait olup, kiracı damga vergisini ödediğine

dair dekontu / makbuzu en geç ….. gün içinde kiralayana ibraz edecektir.

8- Sözleşmeden doğacak uyuşmazlıklardan dolayı, Ankara mahkemeleri ve icra daireleri yetkili

olacaktır.

İşbu Sözleşme; 21 (yirmi bir) genel ve 8 (sekiz) özel koşuldan ibaret olup KİRACI ve KİRAYA

VEREN tarafından tam olarak okunup anlaşıldıktan sonra ../../20.. tarihinde 2 (iki) nüsha olarak

imza altına alınmıştır.

Kiracı Müteselsil Borçlu ve Kefil Kiralayan

Kira Sözleşmesi Örneği (Dolu)

3. Kira Sözleşmesi Türleri ve Süreleri

Sözleşmeler sürelerine ve kullanım amaçlarına göre farklılık gösterir.

Belirli ve Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri

• Belirli Süreli Kira Sözleşmesi: Başlangıç ve bitiş tarihi net olarak yazılmış sözleşmelerdir (Örn: 01.01.2025 - 01.01.2026 arası). Konut kiralamalarının %99'u bu şekilde başlar.

• Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi: Bir süre öngörülmeyen veya belirli süreli başlayıp yasal olarak belirsiz süreye dönüşen sözleşmelerdir.

6 aylık kira sözleşmesi olur mu? Evet, taraflar anlaşırsa 6 aylık, 3 aylık gibi kısa süreli sözleşmeler de yapılabilir. Bu durum genellikle sezonluk kiralamalarda veya geçici barınma ihtiyaçlarında tercih edilir.

Özel Durum Sözleşmeleri

• Alt Kira Sözleşmesi: Kiracının, kiraladığı mülkü tamamen veya kısmen bir başkasına kiralamasıdır. Konutlarda, sözleşmede aksi belirtilmedikçe kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan alt kiraya veremez.

• Bedelsiz Kira Sözleşmesi (Kullanım Ödüncü): Bir mülkün ücretsiz olarak kullanımının devredilmesidir.

• Aile İçi Bedelsiz Kira Sözleşmesi: Genellikle ebeveynlerin çocuklarına evlerini bedelsiz tahsis etmesi durumudur. Vergi mevzuatı açısından (emsal kira bedeli) dikkatli olunmalı, gerekirse bu durum vergi dairesine bildirilmelidir.

4. Sözleşme Süresi, Yenileme ve Kira Artışı

Konut kiralarında en çok kafa karışıklığı yaratan konu sürelerin işleyişidir.

1 Yıllık Kira Sözleşmesi Kaç Yıl Geçerli?

İşte en kritik nokta: 1 yıllık kira sözleşmesi yenilenmezse ne olur? Türk Borçlar Kanunu kiracıyı korur. Eğer kiracı, sözleşme bitimine en az 15 gün kala evden çıkacağını yazılı olarak bildirmezse, 1 yıllık kira sözleşmesi otomatik olarak bir yıl daha aynı şartlarla (kira bedeli artışı hariç) uzar.

Kira sözleşmesi kaç yıl geçerli sorusunun cevabı; kiracı feshetmediği veya ev sahibi haklı bir nedenle tahliye davası açmadığı sürece, bu otomatik uzama 10 yıl boyunca (toplamda 1+10 yıl) devam edebilir.

Kira Artışı (Zam)

1 yıllık kira sözleşmesi bitince zam oranı, sözleşmede ne yazarsa yazsın, yasal olarak bir önceki kira yılındaki TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.

5. Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye

Kira sözleşmesi feshi ve tahliye süreçleri, kanunun çok sıkı şekil şartlarına bağladığı bir alandır.

Kiracı Tarafından Fesih

• Süresi Dolmadan Çıkış: 1 yıllık kira sözleşmesi bitmeden kiracı evden çıkabilir mi? Evet çıkabilir, ancak "erken tahliye" nedeniyle ev sahibinin zararı doğar. Kiracı, kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak isterse, mülkün benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre kadar (genellikle 2-3 ay) kira bedelinden sorumlu olmaya devam eder.

• Süresi Sonunda Fesih: Kiracı, belirli süreli sözleşmelerde, sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak 1 yıllık kira sözleşmesi feshini gerçekleştirebilir.

Ev Sahibi (Mal Sahibi) Tarafından Fesih

Mal sahibi kira sözleşmesi feshi kiracıya göre çok daha zordur.

• Süre Bitimi Nedeniyle Fesih: 2 yıllık kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi? Hayır, çıkaramaz. Yukarıda belirtildiği gibi, sözleşme otomatik uzar. Ev sahibi, sadece süre bitimine dayanarak kiracıyı tahliye edemez.

• 10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Fesih: Ev sahibi ancak 10 yıllık uzama süresinin (toplam 11 yıl) bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.

• Haklı Nedenlerle Fesih: Ev sahibi; kendisinin veya yakınlarının konut ihtiyacı, mülkün esaslı tadilatı, kiracının kirayı ödememesi nedeniyle bir kira yılı içinde iki haklı ihtar çekilmesi gibi durumlarda dava yoluyla kira sözleşmesi nasıl feshedilir sorusunun cevabını mahkemede arayabilir.

Geçersiz Kira Sözleşmesi: Kanunun emredici hükümlerine aykırı yapılan (örneğin; kiracıyı 1 yılda sebepsiz çıkarma hakkı tanıyan) sözleşme maddeleri geçersizdir. Ancak sözleşmenin tamamı değil, sadece o madde geçersiz sayılır.

Kira Sözleşmesi Fesih Bildirimi: Fesih bildirimleri mutlaka noter aracılığıyla (ihtarname) yapılmalıdır. Sözlü beyanlar veya WhatsApp mesajları hukuken geçerli bir fesih bildirimi sayılmayabilir ve hak kayıplarına yol açar.

Konut Kira Sözleşmesi Feshi Örneği

KONUT KİRA SÖZLEŞMESİ FESİH PROTOKOLÜ

KİRALAYAN :

KİRACI :

KİRALANAN YER (ADRES) :

KİRA SÜRESİ:

FESİH TARİHİ

TAHLİYE TARİHİ :

ANAHTAR TESLİM TARİHİ:

İMZALANMA TARİHİ:

Yukarıda adı geçen taraflar arasında …/…/… ile …/…/… tarihleri ​​arasında bir kira sözleşmesi yapılmış ve bu sözleşme çerçevesinde belirtilen adreste yer alan taşınmaz, yukarıda kimliği yazılı kiracı tarafından kullanılmıştır.

Taraflar, kira sözleşmesini feshetmiş olup, belirtilen tarihlerde tahliye ve anahtar teslimi yapılacaktır. Kira sözleşmesinden doğan herhangi bir alacak ya da borç ilişkisi kalmamış ve taraflar birbirlerini karşılıklı olarak ibra etmiştir. Anlaşma sözleşmenin taraflarınca okunarak ilgili yerler imzalanmıştır.

…/…/…

İBRA EDEN (KİRACI) İBRA EDEN (KİRAYA VEREN)

6. e-Devlet Kira Sözleşmesi: Dijital Dönem ve Zorunluluk Durumu

Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın kayıt dışı ekonomiyle mücadele kapsamında geliştirdiği e-Devlet Kira Sözleşmesi hizmeti, kiralama süreçlerini dijital ortama taşımıştır. Peki, bu yöntemle sözleşme yapmak zorunlu mu?

e-Devlet Kira Sözleşmesi Zorunlu mu?

Şu an için (2025 itibarıyla) kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden yapılması hukuken zorunlu değildir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na göre, tarafların kağıt üzerinde imzaladığı (adi yazılı) sözleşmeler veya noter huzurunda yapılan sözleşmeler hukuki geçerliliğini korumaktadır.

Ancak Bakanlık, kiralama işlemlerinin şeffaflığı ve vergi kaybının önlenmesi amacıyla bu sistemin kullanılmasını kuvvetle teşvik etmektedir. İlerleyen dönemlerde elektrik, su, doğal gaz abonelikleri veya ikametgah değişiklikleri için kurumların sadece e-Devlet üzerinden onaylanmış sözleşmeleri talep etmesi gibi uygulamalar gündeme gelebilir.

e-Devlet Üzerinden Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Süreç iki aşamalı ve oldukça güvenli bir şekilde işlemektedir:

1. Hazırlama (Ev Sahibi): Mülk sahibi, e-Devlet üzerindeki "Kira Sözleşmesi İşlemleri" hizmetini kullanarak sözleşme detaylarını girer ve taslağı oluşturur.

2. Onaylama (Kiracı): Kiracı, kendi e-Devlet şifresi ile sisteme girerek adına hazırlanan sözleşmeyi inceler ve onaylar. Onaylanan sözleşme "barkodlu belge" olarak üretilir.

Dijital Sözleşmenin Avantajları Nelerdir?

• Güvenilirlik: Sahte sözleşme riskini ortadan kaldırır.

• Hız: Noter veya kargo masrafı olmadan, 7/24 sözleşme yapılabilir.

• Erişim Kolaylığı: Sözleşme kaybolmaz, her iki taraf da dilediği zaman e-Devlet üzerinden "Kira Sözleşmesi Sorgulama" yaparak belgeye ulaşabilir.

• Vergi Beyanı: Ev sahipleri için kira gelir beyannamesi verirken veriler otomatik olarak sisteme düşeceği için kolaylık sağlar.

Yasal Uyarı: Bu rehber sadece genel bilgilendirme amaçlıdır ve yasal bir yönlendirme değildir . Kira hukuku karmaşık olabilir ve her olay kendi içinde değerlendirilmelidir. Özellikle tahliye ve uyuşmazlık durumlarında bir avukattan profesyonel destek almanız önemlidir.