Türkiye’de Kısa Dönem Kiralama Rehberi (2025)

Kısa Dönem Kiralama Trendi Neden Büyüyor?

Dijitalleşme, esnek/uzaktan çalışma ve deneyim odaklı seyahatler, kısa dönem konaklamayı hızla büyüttü. 2025 itibarıyla bu model; yatırımcı için ölçeklenebilir bir gelir kanalı, bireysel ev sahibi içinse sezon bağımsız bir pasif gelir fırsatı sunuyor. Homeyday, Türkiye genelinde bu süreci yasal uyumdan operasyona kadar uçtan uca yöneten profesyonel bir ekip.

İçindekiler

1. Kısa dönem kiralama nedir?

2. Kimler başvurabilir? Ev sahibi/kiracı ayrımı

3. 2025’te yasal çerçeve: izin, plaket, KBS, denetim

4. Apartman/site onayı: oybirliği ve pratik ipuçları

5. Vergilendirme: Konaklama Vergisi, KDV, fatura

6. Hangi evler uygun? Lokasyona göre kazanç senaryoları

7. Operasyon yönetimi: puan, temizlik, güvenlik

8. Riskler ve sık hatalar

9. SSS (2025 güncel)

10. Son söz ve Homeyday farkı

1) Kısa dönem kiralama nedir?

• Tanım (Türkiye): Tek sözleşmede 100 gün veya daha kısa süreli konut kiralamaları “turizm amaçlı kiralama” sayılır.

• Platformlar: Airbnb, Booking, Vrbo’ya ek olarak yerli kanallar ve kanal yöneticileri (channel manager) üzerinden çoklu yayın.

• Ne kazandırır? Aylık kiraya göre brüt gelir potansiyeli artar; doğru fiyatlama ve operasyonla yıl geneline yayılabilir.

İpucu (Homeyday): Portföylerimizde fiyat–talep elastikiyetine göre minimum geceleme ve iade koşulları dinamik yönetilir; ilan başlık/açıklama A/B testleri ile dönüşüm artırılır.

2) Kimler başvurabilir? Ev sahibi/kiracı ayrımı

• Ev Sahibi / Malik: İzin başvurusu yapabilir; gelir kendisine aittir.

• İntifa/üst hakkı sahibi: Belgelerini ibraz ederek başvurabilir.

• Kiracı: Kural olarak izin başvurusu yapamaz. Kiralanan evi kısa dönem alt kiralama niyeti varsa, yazılı izin dahi çoğu senaryoda yeterli olmaz; malik başvuru sahibidir.

• Şirket üzerinden işletim: Vergi ve faturalama akışını düzenlemek için tercih edilebilir.

3) 2025’te yasal çerçeve: izin, plaket, KBS, denetim

• İzin Belgesi: Başvuru e-Devlet/İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü üzerinden yapılır.

• Plaket: Konut girişinde “Turizm Amaçlı Konut” plaketi zorunlu.

• Güvenlik/teknik koşullar: Duman dedektörü, yangın söndürücü gibi minimum donanım şartları aranır.

• KBS: Kimlik Bildirim Sistemi’ne anlık misafir bildirimi yapılır (polis/jandarma bölgesine göre).

• Denetim: En az iki yılda bir (ve/veya risk/şikâyet bazlı) evrak + yerinde denetim; eksikler giderilmezse idari yaptırım ve izin iptali doğabilir.

Homeyday ne yapar? İzin dosyası, plaket teslim/asılımı, KBS kullanıcı açılışı/testi, güvenlik ekipmanı kontrol listesi ve denetim ön hazırlıklarını standart operasyon akışımıza dâhil ederiz.

4) Apartman/site onayı: oybirliği ve pratik ipuçları

• Çok bağımsız bölümlü binalarda, ilgili bağımsız bölüm için kat maliklerinin oybirliği kararı gerekir.

• Pratik: Toplantı çağrısı, gündem ve karar taslağını önceden paylaşın; komşu itirazlarını yönetmek için gürültü, temizlik, asansör kullanımı gibi hususları iç düzenlemede netleştirin.

5) Vergilendirme: Konaklama Vergisi, KDV, fatura

• Konaklama Vergisi: Konaklama bedeli üzerinden hesaplanır; KDV matrahına dâhil edilmeden beyanlanır.

• Gelir türü: Faaliyetin niteliğine göre ticari kazanç kabul edilebilir; fatura (en geç 7 gün içinde) ve dönemsel beyan gerekir.

• KDV: Uygulamada oran/konu, işletim modeline göre değişebilir; mali müşavirinizle kurgu yapın.

• Şahıs/şirket: Düzenli işletim için şahıs/sermaye şirketi ve POS/e-fatura entegrasyonu tavsiye edilir.

Homeyday + çözüm ortağı mali müşavir: Konaklama Vergisi/kayıt düzeni, KDV ve gelir vergisi akışını iş modelinize uygun kurar; raporlamayı aylık olarak sunar.

6) Hangi evler uygun? Lokasyona göre kazanç senaryoları

Rakam uydurmak yerine metodoloji + senaryo ile ilerleyelim:

• Veri yaklaşımı: Bölge bazlı sezon takvimi, etkinlik yoğunluğu, turistik/iş talebi, rakip doluluk ve gecelik fiyat medyanları (kanal verileri + geçmiş kalışlar).

• Senaryo A (Şehir içi–iş odaklı): 1+1, metro yürüme mesafesi. Yıl boyu talep, hafta içi yoğun. Minimum 2 gece, kurumsal kalış odaklı.

• Senaryo B (Sahil–sezonluk): 2+1 veya 3+1, yaz aylarında yüksek ADR; kışın orta-yüksek kalış süresi stratejisi (haftalık/aylık).

• Senaryo C (Turistik merkez–etkinlik odaklı): Küçük ama tasarımlı daire; festival/konser takvimiyle peak pricing ve kısa süreli yüksek doluluk.

Homeyday Pricing Lab: Bölgesel benchmark, minimum/maximum gecelik fiyat koridorları, “blackout” günleri, temizlik ve depozito parametreleriyle dinamik fiyatlama uygularız.

7) Operasyon yönetimi: puan, temizlik, güvenlik

• Temizlik & çamaşır lojistiği (standart set + stok takibi)

• Anahtar/karşılama: Akıllı kilit/lockbox, self check-in yönergeleri

• 7/24 misafir iletişimi: Şablonlar + otomasyon + kriz protokolleri

• Ev kuralları: Gürültü, sigara, evcil hayvan, parti yasağı

• Hasar/depozito: Teminat yönetimi, fotoğraf/protokol standartı

• Puan Yönetimi: Mesaj yanıt süresi, temizlik puanı, check-in kolaylığı KPI’ları

8) Riskler ve sık yapılan hatalar

• İzinsiz ilan/işletim → idari para cezası ve erişimin engellenmesi riski

• Oybirliği kararı almadan başvuru → süreç uzaması/ret

• KBS bildirimlerini aksatmak → mevzuat ihlali

• Konaklama Vergisi’ni KDV matrahına eklemek → hatalı beyan

• Gürültü/komşu şikâyetleri → apartman içi yaptırımlar ve puan kaybı

9) SSS (2025 Güncel)

Kısa dönem eşiği kaç gün?
100 gün ve altı tek sözleşmeler kapsamdadır.

Kiracı evini kısa dönem kiraya verebilir mi?
Başvuru kural olarak malike aittir; kiracının alt kiralaması çoğu senaryoda uygun değildir.

Plaket zorunlu mu?
Evet. İzin sonrası plaket asılır.

KBS şart mı?
Evet. Tüm misafirler için anlık bildirim gerekir.

Vergi nasıl işler?
Konaklama Vergisi + fatura + KDV (modelinize göre). Düzenli faaliyette ticari kazanç hükümleri devreye girebilir.

10) Son söz & Homeyday farkı

Kısa dönem kiralamada başarı uyum + operasyon + fiyatlama üçlüsünün kesişiminde doğar. Homeyday, izin–plaket–KBS–temizlik–7/24 iletişim–dinamik fiyatlama–çoklu kanal yayını–raporlama zincirini tek elden yönetir; böylece yasal riskleri düşürür, gelirinizi optimize eder.

Hemen başlayın:

• Ücretsiz uygunluk kontrolü

• 7 gün içinde işletmeye hazır kurulum

• Aylık performans raporları ve şeffaf gelir paylaşımı