Что такое Габарит, КАКС и ТАКС? Как они рассчитываются?

В процессе разработки недвижимости наиболее определяющим фактором стоимости участка является не его местоположение, а "права на застройку". Основные параметры, определяющие права застройки, это габариты и коэффициент плотности застройки (КПЗ). Эти технические ограничения напрямую влияют на конкурентоспособность вашей собственности на рынке краткосрочной аренды (Airbnb и т.д.) и общую вместимость номеров.

Что такое Габариты?

Габариты — это максимальная высота здания, разрешённая в рамках муниципальных градостроительных планов. Обычно это выражается буквами или в метрах. Например, если в районе установлены габариты 12.50 метров, высота создаваемого вами здания, включая крышу, не может превышать этот предел.

Ответ на вопрос о том, что такое габариты на участке для инвестора таков: количество этажей, которое может иметь ваше здание, и сколько видов на местность оно сможет предлагать, зависит от этого предела. Особенно в проектах многоэтажных зданий преимущества вида могут увеличить суточные расценки (ADR) до 30%.

Что такое КПЗ (Коэффициент Плотности Застройки)?

КПЗ (Коэффициент Плотности Застройки) — это коэффициент, который показывает, сколько общей закрытой строительной площади вы можете построить, исходя из общей площади земли.

Формула инвестора:

$$\text{Общая Строительная Площадь} = \text{Площадь Участка} \times \text{КПЗ}$$

Если у вас есть участок площадью 500 $m^2$ и коэффициент КПЗ 1.20, вы можете построить в общей сложности 600 $m^2$ закрытой площади. То, на сколько квартир это пространство будет разделено, является критически важным решением для оптимизации срока возврата инвестиций (ROI).

Каковы различия между Габаритами и КПЗ?

Наиболее распространённая ошибка инвесторов заключается в том, что они считают, что высокий коэффициент плотности застройки автоматически подразумевает многоэтажное здание.

• КПЗ говорит вам, сколько квадратных метров "жилого пространства" вы сможете продать или сдать в аренду.

• Габариты определяют, нужно ли использовать эту площадь вертикально или горизонтально.

Если ваш коэффициент КПЗ высокий, но предел габаритов низкий, вы будете вынуждены строить на участке широкие и малоэтажные здания.

Для кого ограничение по Габаритам является жизненно важным?

Информация о габаритах интересует не только застройщиков, но и каждого осознанного инвестора, который хочет профессионально управлять своей собственностью:

• Инвесторы по Земельным Участкам: Определяет, сколько этажей вы можете построить на приобретённом земельном участке. Если габариты низкие, вы получите меньше независимых единиц (квартир).

• Собственники Старой Недвижимости: Если у вас есть объект, который будет подвергнут процессу городской реконструкции, то новый предел габаритов определит размер вашей квартиры или будет ли проект прибыльным.

• Арендаторы для Туризма: В краткосрочной аренде факторы "вид" и "терраса" могут напрямую увеличить суточные цены (ADR) на 30%-50%. Отсутствие даже одного этажа из-за предела габаритов может ограничить потенциал этой собственности на Airbnb.

Доступ к Информации о Габаритах Платный?

Для получения информации о габаритах вам необходимо получить "Справку о Градостроительном Состоянии".

1. Запрос в Муниципалитет: Вы можете запросить этот документ в Управлении Градостроительства и Градостроительной Политики соответствующего муниципалитета. Обычно взимается небольшая плата за "регистрацию дела" или "плату за документ".

2. Э-Градостроительство: Многие муниципалитеты предлагают эту услугу бесплатно или онлайн через портал e-государства. Однако для официальных процедур платный документ с утверждённой печатью.

Что такое КПЗ? (Коэффициент Площади Фундамента)

КПЗ (Коэффициент Площади Фундамента) — это коэффициент, который обозначает максимальную площадь застройки, которую здание займет на участке. То есть, сколько места ваше здание займёт в саду, сколько площади участка будет заасфальтировано, определяет этот коэффициент.

Как Рассчитывается КПЗ?

Коэффициент КПЗ обычно колеблется между 0.10 и 0.50. Формула для расчёта следующая:

Площадь Фундамента = Площадь Участка x Коэффициент КПЗ

Например: У вас есть участок площадью 1.000 м², и в градостроительном плане указан коэффициент КПЗ 0.40. В этом случае первый этаж вашего здания может быть не больше 400 м². Оставшиеся 600 м² должны быть оставлены для сада, парковки или зеленой зоны.

Почему КПЗ Важно для Инвесторов?

1. Количество и Размер Квартир: КПЗ определяет ширину магазинов или квартир на первом этаже. В краткосрочной аренде (Airbnb) особенно востребованы квартиры с садом на первом этаже. Низкий коэффициент КПЗ означает, что ваша доля сада будет больше, что может увеличить вашу суточную цену (ADR) в сегменте "квартиров с садом".

2. Ландшафт и Социальные Пространства: В аренде для туризма гости придают большое значение бассейну, саду и социальным зонированиям. Сбалансированный коэффициент КПЗ позволяет превратить "пустые пространства" вне общей площади вашего здания в качественный ландшафт.

3. Связь между Габаритами и КПЗ: Если КПЗ (общие разрешенные строительные площади) высокие, а КПЗ (площадь застройки) низкие, ваше здание будет вынуждено стремиться вверх. Это приведёт вас прямо к пределу Габаритов (высота).

Каковы различия между Габаритами, КПЗ и КПЗ?

Наиболее распространённая ошибка инвесторов заключается в том, что они считают, что высокий коэффициент плотности застройки (КПЗ) автоматически подразумевает многоэтажное здание. Однако эти три термина — составляющие целого:

В кратце: КПЗ указывает, сколько квадратных метров "жилого пространства" вы можете построить, в то время как КПЗ и габариты диктуют, следует ли использовать эту площадь вертикально или горизонтально.