Evimi Kiraya Verirken Nelere Dikkat Etmeliyim? 2026 Güncel

Evini kiraya vermek isteyenler için 2026'da dikkat edilmesi gereken başlıca konular şunlardır: Kiracı araştırması ve gelir belgesi alma, noter onaylı tahliye taahhütnamesi, fatura ve abonelik devri, depozito yönetimi, kira sözleşmesine iç link eklemesi ve vergi yükümlülükleri. Bu adımları atlayan ev sahipleri hem hukuki hem de finansal risklerle karşılaşmaktadır.

1. Evimi Kiraya Vermeden Önce Ne Yapmalıyım?

Evimi kiraya vermek istiyorum diyen her ev sahibinin önce yapması gereken birkaç hazırlık adımı vardır:

Mülkü fiziksel olarak hazırlayın:

• Tüm bozuk veya arızalı noktaları (musluk, elektrik prizi, kapı kilitleri) tamir ettirin

• Profesyonel temizlik ve ilaçlama yaptırın

• Mülkün mevcut durumunu fotoğraflı olarak belgeleyin — bu fotoğraflar ileride hasar/depozito anlaşmazlıklarında belirleyici delil olacaktır

Belgeleri hazırlayın:

• Tapu fotokopisi

• Güncel aidat borcu yoktur yazısı (apartman yönetiminden)

• DASK (zorunlu deprem sigortası) ve konut sigortası poliçesi

Piyasa araştırması yapın:

• Bölgenizdeki emsal kira bedellerini inceleyin

• Hangi kira modelinin (uzun dönem / kısa dönem) size daha uygun olduğuna karar verin

2. Doğru Kiracıyı Nasıl Seçerim?

Kiracı seçimi, ev sahibinin yapacağı en kritik karardır. Hatalı bir kiracı seçimi; kira ödenmemesi, mülk tahribatı ve yıllarca süren tahliye davaları anlamına gelebilir.

Mutlaka talep edilmesi gereken belgeler:

• Gelir belgesi veya maaş bordrosu: Net maaşın kira bedelinin en az 3 katı olması güvenli bir eşik sayılır

• Kredi notu / Findeks raporu: Kiracının geçmiş ödeme sicilini gösterir

• Kimlik fotokopisi: MERNİS kaydıyla uyumlu olmalıdır

• İkametgâh belgesi: Önceki adresinde sorunsuz bir kira geçmişi olup olmadığını sormaktan çekinmeyin

• Referans mektubu: Mümkünse eski ev sahibinden yazılı referans alın

Dikkat edilecek risk sinyalleri:

• Evrakları eksik veya gecikmeli teslim eden adaylar

• Gelirini belgeleyemeyen ama nakit ödeme teklif edenler

• Çok kısa süre kalmak isteyenler (taşınma masrafından kaçmak için uzun sözleşme imzalayıp erken ayrılanlar)

3. Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kira sözleşmesi, hem ev sahibini hem kiracıyı bağlayan temel hukuki belgedir. Standart sözleşme şablonları çoğu zaman ev sahibini yeterince korumaz. Sözleşmeye mutlaka şu maddeler eklenmelidir:

Kullanım amacı: Konutun yalnızca konut amaçlı kullanılacağı, ticari faaliyet yürütülemeyeceği ve alt kiralama (üçüncü kişiye devir) yapılamayacağı açıkça yazılmalıdır.

Demirbaş listesi: Beyaz eşya, mobilya, klima ve diğer demirbaşların marka, model ve mevcut durumu sözleşme eki olarak eklenmeli; teslim anına ait fotoğraflar imzalanmalıdır.

Tebligat adresi: Kiracının MERNİS adresi ve varsa KEP (Kayıtlı Elektronik Posta) adresi sözleşmeye yazılmalıdır. Bu madde, ileride icra veya tahliye süreçlerinde tebligat gecikmelerini önler.

Kefil: Mümkünse müteselsil kefil (düzenli geliri olan bir kişi) istenmesi, ödeme güvencesini artırır.

Hasar bildirimi süresi: Kiracının, mülkte oluşan herhangi bir hasarı kaç gün içinde bildireceği netleştirilmelidir.

Ev hayvanı politikası: Evcil hayvan kabul edilip edilmediği açıkça belirtilmeli; kabul ediliyorsa ek depozito koşulu eklenebilir.

4. Tahliye Taahhütnamesi Nedir, Neden Şarttır?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirlenen bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiği belgedir. Bu belge, uzun süren tahliye davalarına karşı ev sahibinin elindeki en güçlü hukuki silahtır.

Dikkat edilmesi gereken kritik kural: Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesi tarihinden en az bir gün sonraki bir tarih taşımalıdır. Sözleşmeyle aynı gün imzalanması durumunda mahkemeler bu belgeyi geçersiz sayabilmektedir.

Belge üzerinde açık tahliye tarihi (ay/gün/yıl olarak) yazılmalı, sözleşmeyle birlikte güvenli bir yerde saklanmalıdır. Noterden tasdik zorunlu olmasa da ispat kolaylığı açısından önerilir.

5. Depozito Nasıl Belirlenmeli?

Türk Borçlar Kanunu'na göre depozito en fazla 3 aylık kira bedeli olarak belirlenebilir.

Enflasyona karşı korunma: TL bazlı belirlenen depozitoların enflasyon karşısında eridiği bilinmektedir. Sözleşmeye "depozito teslim tarihindeki EUR/USD karşılığı olarak belirlenmiştir" şeklinde bir not düşmek ya da doğrudan döviz bazlı depozito almak, mülkün reel değerini korur.

Depozito iadesi koşulları: Sözleşmeye şu harcamaların depozitodan düşüleceği açıkça yazılmalıdır:

• Boya-badana (kiracının kullanımından kaynaklanan)

• Profesyonel temizlik

• İlaçlama

• Kırık/hasarlı demirbaşların onarımı veya bedeli

Depozito, kiracı çıkışından sonra en fazla 3 ay içinde iade edilmelidir. Haksız kesinti yapılırsa kiracı yasal başvuru hakkına sahiptir.

6. Fatura ve Abonelik Yönetimi

Aboneliklerin kiracı üzerine devredilmemesi, ev sahiplerinin en sık yaptığı ve en pahalıya çıkan hatalardan biridir.

Mutlaka devredilmesi gereken abonelikler:

• Elektrik (TEDAŞ / dağıtım şirketi)

• Doğalgaz (BOTAŞ / bölge dağıtım şirketi)

• Su (belediye su idaresi)

• İnternet/telefon (isteğe bağlı, ancak önerilir)

Neden önemli: Kiracı ödeme yapmazsa borç önce abonelik sahibine (ev sahibine) yansır. Devre yapılmamış abonelikte birikim icra sürecine taşınabilir.

Aidat takibi: Apartman aidatı yasal olarak mülk sahibine aittir; ancak sözleşmede kiracıya yüklenebildiği haller de mevcuttur. Hangisinin ödeyeceği sözleşmede netleştirilmeli ve periyodik kontrol yapılmalıdır.

Ortak gider ayrımı: Asansör bakımı, bina dış cephesi gibi "demirbaş" nitelikli giderler mülk sahibine; su, elektrik, ısıtma gibi "kullanım giderleri" kiracıya aittir.

7. Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Doğru kira bedeli belirlemek, hem mülkünüzün uzun vadeli getirisini hem de kiracı kalitesini doğrudan etkiler.

Piyasa araştırması için kaynaklar:

• Sahibinden.com, Hepsiemlak ve Zingat'ta bölgenizde benzer özellikteki aktif ilanları inceleyin

• Endeksa veya benzer platformlarda ilçe bazlı ortalama kira verilerine bakın

• Bölgenizdeki aktif gayrimenkul danışmanlarından kısa bir piyasa değerleme alın

Dikkat: Çok yüksek belirlenen kira bedeli mülkünüzü uzun süre boş bırakır; çok düşük belirlenen bedel ise ilerleyen yıllarda yasal artış tavanı nedeniyle piyasa gerisinde kalmanıza yol açar.

8. Kira Artış Oranı Nasıl Uygulanır?

2026 yılında kira artışı, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca TÜFE'nin 12 aylık ortalamasıyla sınırlıdır. Haziran 2026 itibarıyla bu oran %32,43'tür. Sözleşmeye bu oranın üzerinde bir rakam yazılsa dahi yasal olarak geçersizdir.

Artış oranı, kira sözleşmesinin yenilendiği aydan bir önceki ayın TÜİK verileriyle belirlenir. Detaylı bilgi ve güncel aylık oranlar için 2026 Kira Artış Oranı rehberimizi inceleyebilirsiniz.

5 yıllık kiracı istisnası: Kiracınız aynı mülkte 5 yıldır oturuyorsa ve mevcut kira emsal piyasanın altında kalmışsa, kira tespit davası yoluyla rayiç bedele yakın bir kira belirlenebilir.

9. Ev Sahibinin Vergi Yükümlülükleri

Kira geliri elde eden her mülk sahibinin vergi yükümlülüğü bulunmaktadır.

Konut kira geliri:

• Yıllık 47.000 TL'nin (2025) altında kalan konut kira gelirleri vergiden muaftır

• Bu tutarın üzerindeki gelirler, Gelir Vergisi beyannamesi ile mart ayında beyan edilir

• Gider yöntemi olarak gerçek gider veya %15 götürü gider seçeneklerinden biri tercih edilir

Kısa dönem kiralama (Airbnb):

• Her misafir için konaklama vergisi (%1, 2026 itibarıyla) beyan edilmesi zorunludur

• Fatura kesme yükümlülüğü mevcuttur; faturasız kiralama ciddi cezai yaptırımlar doğurur

• Turizm Konut Belgesi zorunludur

• 
  

10. Evcil Hayvanlı veya Yabancı Kiracıya Ev Verilir mi?

Evcil hayvanlı kiracı: Yasal olarak ev sahibi, evcil hayvan gerekçesiyle kiracıyı reddetme hakkına sahiptir. Kabul etmeyi tercih ediyorsanız sözleşmeye ek depozito koşulu ve hasar sorumluluğu maddesi eklenmesi önerilir.

Yabancı uyruklu kiracı: Yabancı uyruklu kiracılarla kira sözleşmesi yapılabilir; herhangi bir yasal engel yoktur. Ancak şu noktalara dikkat edilmelidir:

• KBS (Kimlik Bildirim Sistemi) üzerinden bildirimin yapılması yasal zorunluluktur

• Pasaport fotokopisi ve oturma izni belgesi alınmalıdır

• Döviz bazlı kira sözleşmesi yapılabilir; bu mülk sahibini kur riskine karşı korur

11. Evimi Emlakçıyla mı Yoksa Kendim mi Kiraya Vermeliyim?

Kendim kiraya verirsem:

• Komisyon ödemezsiniz (geleneksel emlakçı komisyonu genellikle 1 aylık kira)

• İlan verme, kiracı görüşmeleri, sözleşme hazırlama ve takip süreçlerini kendiniz yönetirsiniz

• Hukuki riskler konusunda yeterli bilginiz yoksa maliyetli hatalar yapılabilir

Emlakçıyla kiraya verirsem:

• Kiracı araştırması ve ilan süreci profesyonelce yürütülür

• Sözleşme hazırlama desteği alınabilir

• Ancak kiralama sonrası yönetim (arıza, kira takibi, hasar) genellikle kapsam dışında kalır

Profesyonel mülk yönetim şirketiyle çalışırsam:

• Kiracı bulma, sözleşme, tahsilat, arıza takibi ve vergi süreçleri tek elden yürütülür

• Özellikle yurt dışında yaşayan ya da birden fazla mülkü olan yatırımcılar için en verimli modeldir

Antalya'da Antalya Gayrimenkul Yönetimi hizmeti arıyorsanız, Homeyday olarak tüm bu süreçleri sizin adınıza yönetmekteyiz.

12. Kısa Dönem mi, Uzun Dönem mi Kiralama?

Evini kiraya vermek isteyen her mülk sahibinin önünde iki temel model durmaktadır:

Uzun dönem kiralama:

• Yıllık sözleşme, düzenli aylık gelir

• Kira artışı yasal TÜFE sınırıyla bağlı

• Kiracı değiştirme süreci uzun ve hukuki açıdan meşakkatli olabilir

• Operasyonel yük düşük

Kısa dönem kiralama (Airbnb/Booking):

• Dinamik fiyatlandırma sayesinde yüksek sezonlarda gelir katlanabilir

• Yasal kira artış tavanından bağımsız, talebe göre günlük fiyat güncellenebilir

• Turizm Konut Belgesi ve %100 komşu onayı zorunludur (7464 Sayılı Kanun)

• Temizlik, misafir iletişimi ve platform yönetimi aktif emek gerektirir

Hangi modelin size daha uygun olduğunu belirlemek için yatırımın özelliklerini, bölgeyi ve kişisel tercihlerinizi göz önünde bulundurmanız gerekir. Eğer bir ev satın almayı ya da yatırım yapmayı değerlendiriyorsanız, Yatırımlık Ev Satın Alırken Nelere Dikkat Edilmeli? rehberimiz size yol haritası sunabilir.

13. Kiracı Evi Tahrip Ederse Ne Olur?

Kiracının mülke zarar vermesi durumunda ev sahibinin başvurabileceği hukuki yollar mevcuttur:

• Depozito mahsubu: İlk ve en hızlı yol; demirbaş listesiyle desteklenen belgeler belirleyicidir

• Tazminat davası: Hasar depozitoyu aşıyorsa Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tazminat davası açılabilir

• Tahliye davası: Kasıtlı hasar, kötü kullanım veya sözleşme ihlali halinde tahliye istenebilir

Hasar belgelenimi için çıkış anında fotoğraf ve video çekilmesi kritik önem taşır.

14. Kiracı Kirayı Ödemezse Ne Yapabilirim?

Kira ödenmemesi durumunda ev sahibinin adım adım izleyebileceği yol:

1. İhtarname gönderin: Noter aracılığıyla ya da taahhütlü posta ile 30 günlük ödeme ihtarnamesi gönderin

2. Arabuluculuk: 1 Eylül 2023'ten itibaren kira davalarında arabuluculuk zorunlu ön koşul haline gelmiştir

3. İcra takibi: İhtarnameye rağmen ödeme yapılmazsa ilamsız icra takibi başlatılabilir

4. Tahliye davası: 2 haklı ihtar gönderildikten sonra tahliye davası açılabilir

Bu süreçler 6 ay ile 2 yıl arasında sürebilir; bu nedenle kiracı seçimi ve tahliye taahhütnamesi başlangıçta alınması gereken en kritik adımlardır.

15. Evimi Kiraya Vermenin Avantajları ve Riskleri

Evimi Kiraya Verirken Hangi Belgelere İhtiyacım Var?

Tapu, DASK poliçesi, kimlik fotokopisi, demirbaş listesi ve tahliye taahhütnamesi temel belgelerdir.

Evimi Kiraya Verdiğimde Vergi Ödemek Zorunda Mıyım?

2026 yılı için konut kira gelirlerinde uygulanacak istisna tutarı Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından belirlenir. İstisna sınırını aşan kira gelirleri için Mart ayında gelir vergisi beyannamesi verilmesi gerekir.

Kiracı Evden Çıkmak İstemezse Ne Yapabilirim?

Geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa icra yoluyla tahliye talep edilebilir. Aksi durumda Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılması gerekir.

Evimi Emlakçısız Kiraya Verebilir Miyim?

Evet. Yasal bir zorunluluk yoktur. Ancak kiracı araştırması, sözleşme hazırlama ve hukuki süreçler için profesyonel destek almanız riskleri önemli ölçüde azaltır.

Ev Sahibi Ne Zaman Kiracıyı Çıkarabilir?

Geçerli tahliye sebepleri arasında kira ödememek, tahliye taahhütnamesindeki tarihin gelmesi, 5 yılın dolması, ev sahibinin konut ihtiyacı ve mülkün esaslı onarım gerektirmesi sayılabilir.

Kira Sözleşmesi Kaç Yıllık Yapılmalı?

En yaygın uygulama 1 yıllık sözleşmedir. Sözleşme süre sonunda tarafların anlaşmasıyla ya da yasal olarak aynı şartlarda 1 yıl daha uzar.

Sonuç

Evimi kiraya vermek istiyorum diyenlerin karşılaştığı hukuki, finansal ve operasyonel risklerin büyük çoğunluğu, başlangıçta atılacak doğru adımlarla önlenebilir. Kiracı seçimi, sözleşme hazırlama ve tahliye taahhütnamesi; uzun vadede size en çok değer katacak üç kritik adımdır.