1 Ocak 2026

Ev Sahibi Kiraya Ne Kadar Zam Yapabilir? | 2026 Kira Artış Oranı

1. 2026 Yılında Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca; yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.

Yasal Üst Sınır: TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.
Geçerlilik: Hem konutlar hem de iş yerleri için aynı üst sınır geçerlidir.
Sözleşme Serbestisi: Taraflar bu oranın altında bir zam için anlaşabilirler; ancak sözleşmeye bu oranın üzerinde bir rakam yazılsa dahi hukuken geçersizdir.

2. Konut ve İş Yeri Kira Artış Oranı 2026

2026 yılında konutlar ve iş yerleri arasındaki zam farkı ortadan kalkmış durumdadır. Geçmiş yıllarda iş yerleri için ÜFE+TÜFE ortalaması gibi yöntemler denense de güncel mevzuat her iki mülk tipi için de TÜFE 12 aylık ortalamasını referans almaktadır.

Konut Yıllık Kira Artış Oranı: TÜFE 12 aylık ortalaması.
İş Yeri Yıllık Kira Artış Oranı: TÜFE 12 aylık ortalaması.

3. Kira Artış Oranı Hesaplama Örneği

Ocak 2026 döneminde kira sözleşmenizin yenilendiğini varsayalım. TÜİK tarafından açıklanan TÜFE on iki aylık ortalamanın %40 (temsili rakam) olduğunu düşünelim:

Kalem	Hesaplama Tutarı
Mevcut Kira Bedeli	20.000 TL
Kira Artış Oranı (TÜFE 12 Aylık Ort.)	%40
Zam Miktarı	8.000 TL
Yeni Aylık Kira Bedeli	28.000 TL

Not: Kira artış oranı, zam yapılacak ayın başında açıklanan bir önceki ayın verilerine göre belirlenir. Örneğin; Ocak ayındaki zam için 3 Ocak'ta açıklanan veriler kullanılır.

4. 5 Yıllık Kiracılar İçin "Kira Tespit Davası"

Eğer mülkünüzdeki kiracı 5 yılı doldurmuşsa ve mevcut kira bedeli emsal rayiçlerin çok altında kalmışsa, TÜFE sınırına bağlı kalmak zorunda değilsiniz. Kira Tespit Davası açarak, bölgedeki güncel kira bedellerine göre yeni bir fiyat belirlenmesini talep edebilirsiniz.

Homeyday olarak, özellikle bu 5 yıllık kritik dönemlerde mülk sahiplerine emsal analizi yaparak en doğru gelir modelini belirlemelerinde destek oluyoruz.

5. Kısa Dönem Kiralamada Zam Çıkmazı Yok

Geleneksel uzun dönem kiralamalarda yılda bir kez zam yapma hakkınız varken ve yasal sınırlara tabiyken; Airbnb ve kısa dönem kiralama modelinde durum farklıdır:

Dinamik Fiyatlandırma: Enflasyona ve talebe göre günlük fiyatlarınızı her hafta güncelleyebilirsiniz.
Gelir Kaybı Riski Sıfır: 1 yıllık kira artış oranına takılmadan, piyasa şartlarına anında uyum sağlarsınız.

Kira Artış Oranları 2025

Yıl	Kira Sözleşmesinin Yenilendiği Ay	En Yüksek Kira Artış Oranları (TÜİK) (Konut ve İş Yerleri İçin)
2025	Ocak	%58,51
2025	Şubat	%56,35
2025	Mart	%53,83
2025	Nisan	%51,26
2025	Mayıs	%48,73
2025	Haziran	%45,80
2025	Temmuz	%43,23
2025	Ağustos	%41,13
2025	Eylül	%39,62
2025	Ekim	%38,36
2025	Kasım	%37,15
2025	Aralık	%35,91

2026 Yılında Kira Zam Sınırı %25 Olarak Devam Ediyor Mu?

Hayır, konut kiralamalarındaki %25'lik sabit zam sınırı uygulaması tamamen sona ermiştir. 2026 yılı itibarıyla yapılacak kira artışlarında yasal üst sınır, TÜİK tarafından açıklanan TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı baz alınarak hesaplanmaktadır.

Ev Sahibi TÜFE Oranının Üzerinde Zam Talep Edebilir Mi?

Yasal olarak hayır. Borçlar Kanunu uyarınca, kira sözleşmesi yenilenirken uygulanacak artış TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran belirlenmiş olsa dahi kiracı, yasal sınır olan TÜFE oranında artış yaparak sözleşmesini devam ettirme hakkına sahiptir.

İş Yeri Kira Artış Oranı Konutlardan Farklı Mı Hesaplanır?

2026 yılı itibarıyla iş yerleri ve konutlar için uygulanan tavan zam oranı aynıdır. Hem dükkan/ofis hem de konut kiralamalarında artış oranı TÜFE 12 aylık ortalaması üzerinden hesaplanmaktadır. Sözleşmede taraflar daha düşük bir oran kararlaştırmadıysa, bu oran yasal üst sınırdır.

Kiracı 5 Yılı Doldurduğunda "Rayiç Bedel" İstenebilir Mi?

Evet. Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmişse, ev sahibi "Kira Tespit Davası" açarak kiranın emsal piyasa değerlerine göre yeniden belirlenmesini talep edebilir. Bu durumda TÜFE sınırı aşılabilir ve mahkeme bölgedeki güncel kira rayiçlerine göre yeni bir bedel tayin eder.

Kısa Dönem Kiralamada (Airbnb) Yıllık Zam Sınırı Uygulanır Mı?

Kısa dönem kiralamalar (100 gün altı) turizm amaçlı faaliyet sayıldığı için geleneksel kira artış sınırlamalarına tabi değildir. Bu modelde "dinamik fiyatlandırma" geçerlidir; yani ev sahibi enflasyona, sezona ve talebe göre fiyatlarını günlük veya haftalık olarak güncelleme özgürlüğüne sahiptir.