Yabancıların Türkiye’de Mülk Edinmesi, Kiralama ve Satış Süreci

Türkiye’de gayrimenkul sahibi olmak veya bir yabancıya konut kiralamak, sadece finansal bir işlem değil, aynı zamanda sıkı takip edilmesi gereken bir hukuk sürecidir. Homeyday olarak, portföy sahiplerimizin yasal güvenliğini en ön planda tutarak bu süreci sizin için şeffaf hale getiriyoruz.

1. Taşınmaz Satımı ve Tapu Devri İçin Gerekli Belgeler

Yabancı bir kişiye taşınmaz satışı yapılırken veya bir yabancı mülk satın alırken Tapu Müdürlüğü’ne sunulması gereken belgeler şunlardır:

• Taşınmazın Tapu Senedi: Mülkün güncel kayıt örneği.

• Kimlik Belgesi ve Pasaport: Satın alacak yabancının pasaportu ve noter onaylı Türkçe tercümesi.

• Emlak Rayiç Değer Belgesi: Mülkün bağlı olduğu belediyeden alınır.

• Gayrimenkul Değerleme Raporu: SPK lisanslı kuruluşlardan alınan bu rapor, başvuru tarihinden itibaren 3 ay geçerlidir.

• Zorunlu Deprem Sigortası (DASK): Bina vasıflı taşınmazlar için şarttır.

• Fotoğraf: Satıcının 1, alıcının 2 adet vesikalık fotoğrafı.

• Döviz Alım Belgesi (DAB): Vatandaşlık başvurusu veya yabancıya satış işlemlerinde ödemenin banka aracılığıyla yapıldığını ve dövizin Merkez Bankası'na satıldığını kanıtlar.

• Yeminli Tercüman: Alıcı Türkçe bilmiyorsa, noter onaylı bir tercümanın işlemde hazır bulunması yasal zorunluluktur.

2. Türkiye’de En Çok Mülk Satın Alan Ülke Vatandaşları

Türkiye, stratejik konumu ve iklim avantajıyla global bir yatırım merkezidir. İstatistiklere göre Türkiye’de gayrimenkul yatırımında başı çeken ülke vatandaşları şunlardır:

• Rusya ve Ukrayna: Son yıllarda en yüksek artış gösteren gruplar.

• Irak ve İran: Bölgesel yatırımcıların geleneksel tercihi.

• Almanya ve İngiltere: Özellikle Ege ve Akdeniz (Bodrum, Marmaris, Didim) kıyılarına yoğun ilgi gösteren Avrupalılar.

• Suudi Arabistan ve Kuveyt: Körfez yatırımcılarının geniş metrekareli konut tercihleri.

• Azerbaycan ve Kazakistan: Türkî Cumhuriyetlerden gelen istikrarlı talep.

3. Özel Durumlar: Türk Asıllılar ve Çifte Uyrukluların Hakları

Türkiye Cumhuriyeti yasaları, kökeni Türkiye olan veya özel statüdeki kişilere bazı kolaylıklar tanımaktadır:

Türk Olarak Doğup Vatandaşlıktan Çıkanlar (Mavi Kartlılar)

Türk vatandaşı olarak doğan ancak sonradan izinle başka bir ülke vatandaşlığına geçen kişiler (genellikle Almanya, Hollanda vb.), Mavi Kart hamili olarak Türkiye'de mülk edinirken Türk vatandaşlarının sahip olduğu haklardan (askeri yasak bölge kısıtlamalarına takılmadan) yararlanabilirler.

Yunan Vatandaşı Türk Asıllılar

Yunanistan uyruklu Türk asıllı kişiler, konsolosluklardan alacakları "Türk asıllı" belgesiyle, yabancılara uygulanan genel edinim şartları dahilinde Türkiye'den mülk alabilmektedirler.

Çifte Uyruklu Gerçek Kişiler

Hem Türk hem de yabancı ülke vatandaşlığına sahip olan kişiler için tapu işlemlerinde Türk vatandaşlığı esas alınır. Bu kişiler, yabancıların tabi olduğu kısıtlamalara (30 hektar sınırı, askeri bölge sorgusu vb.) tabi değildir.

KKTC Vatandaşlarının Durumu

Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti vatandaşları, Türkiye'de gayrimenkul edinirken Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarıyla aynı haklara sahiptir; hiçbir kısıtlamaya tabi olmazlar.

4. Yabancı Gerçek ve Tüzel Kişilerin Mülk Edinme Limitleri

Türkiye'de mülk edinmek sınırsız değildir; Tapu Kanunu'nun 35. Maddesi uyarınca bazı limitler uygulanır:

• Yüz Ölçümü Sınırı: Bir yabancı, Türkiye genelinde toplamda en fazla 30 hektar (özel izinle 60 hektar) taşınmaz edinebilir.

• İlçe Sınırı: Bir ilçedeki özel mülkiyete konu alanların toplam yüzölçümünün en fazla %10'u yabancılar tarafından edinilebilir.

• Askeri Yasak Bölgeler: Stratejik ve askeri güvenlik bölgelerinde yabancıların mülk edinimi yasaktır.

5. Miras İşlemleri: Yabancı Malik Vefat Ederse Ne Olur?

Yabancı bir mülk sahibinin vefatı durumunda, Türkiye'deki taşınmazlar Türk miras hukukuna göre intikal ettirilir.

• Veraset İlamı: Mirasçıların hak sahibi olduğunu kanıtlamaları gerekir.

• Tasfiye Süreci: Eğer miras kalan mülk, yabancıların edinmesinin yasak olduğu bir alandaysa (örneğin stratejik bölge), mülk intikal ettirildikten sonra tasfiye edilir (satılır) ve bedeli mirasçıya ödenir.

6. Gayrimenkul Alımında Maliyet Analizi (2026 Güncel)

Bir taşınmazın devri sırasında tarafları bekleyen masraflar:

• Tapu Harcı: Satış bedelinin %4'ü (Alıcı ve satıcı arasında yarı yarıya veya anlaşmaya göre ödenir).

• Döner Sermaye Harcı: Tapu dairesine ödenen işlem bedeli.

• Değerleme Raporu Ücreti: Yaklaşık 10.000 - 15.000 TL.

• Noter ve Tercüman Ücreti: Yabancı dil desteği gerekiyorsa yaklaşık 7.000 - 10.000 TL.

Mülkünüzü Homeyday Güvencesiyle Değerlendirin

Yabancıya mülk satışı veya kiralama süreci, teknik detaylarla dolu bir "hukuk maratonudur." 

• Yabancı misafirlerinizin KBS (Kimlik Bildirim Sistemi) kayıtlarını biz yapıyoruz.

• 7464 Sayılı Kanun kapsamındaki Turizm Amaçlı Konut izinlerinizi yönetiyoruz.

• Kira ödemelerinin banka üzerinden ve yasal sınırlar içinde yapılmasını sağlıyoruz.