Kiracılar Hangi Masrafları Ödemek Zorundadır? Hangilerini Ev Sahibi Öder

Kiracılar; ev sahibinin sorumluluğunda olan, ancak karşılanmayan zorunlu onarım ve bakım masraflarını fatura ile belgelemek kaydıyla Türk Borçlar Kanunu'nun 306. maddesi uyarınca kira bedelinden indirebilir.

1. Kiradan Masraf Düşmenin Yasal Dayanağı: Türk Borçlar Kanunu

Kiracının yaptığı harcamaları kira bedelinden düşebilmesi, keyfi bir uygulama değil; yasal bir haktır. Bu hak, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) birden fazla maddesiyle güvence altına alınmıştır.

TBK Madde 306: Ayıbın Giderilmesi Hakkı

TBK'nın 306. maddesine göre kiracı, kiralanandaki ayıbın giderilmesini ev sahibinden talep edebilir. Ev sahibi makul süre içinde ayıbı gidermezse, kiracı masrafı bizzat karşılayıp kira bedelinden indirebilir.

Örnek: Mutfak tezgâhının altındaki ana su borusu patladı, ev sahibi 3 gün içinde müdahale etmedi. Kiracı tamiri yaptırır, faturayı saklarsa bu tutarı bir sonraki kira ödemesinden düşebilir.

TBK Madde 303: Yan Giderlerin Sorumluluğu

TBK'nın 303. maddesine göre "kullanımla alakalı olmak şartıyla öngörülen veya öngörülemeyen tüm yan giderleri kiraya veren karşılamakla yükümlüdür." Bu madde; özellikle kiracının kullanımından bağımsız, yapısal nedenlerden doğan masrafları ev sahibine yükler.

TBK Madde 308: İspat Yükümlülüğü

TBK 308'e göre ev sahibi, kiracının kusurlu olduğunu ispat edemediği sürece evdeki tamir masraflarını karşılamak zorundadır. Bu madde, uyuşmazlıklarda kiracıyı güçlü bir konuma taşır.

📌 Kira sözleşmesi yaparken dikkat edilmesi gereken detaylar için → Evimi Kiraya Verirken Nelere Dikkat Etmeliyim?

2. Kiracının Kiradan Düşebileceği Masraflar (Kategorilere Göre)

Kiradan düşülebilen masraflar, ev sahibinin asli sorumluluğunda olan, ancak yerine getirilmeyen harcamalardır. Bu masraflar belgelenmeden düşülemez; fatura veya makbuz zorunludur.

Yapısal ve Altyapı Onarımları

Binanın veya konutun iskelet yapısından, sıhhi tesisat ve elektrik altyapısından kaynaklanan arızalar ev sahibine aittir:

• Su ve elektrik tesisatındaki ana boru/kablo arızaları

• Tavan veya duvardaki su sızıntısı ve rutubet kaynaklı küf

• Çatı tamiri ve dış cephe ile ilgili işler

• Asansör bakımı ve ortak alan onarımları

Bu onarımlar tamamlandığında kiracı, yaptığı harcamayı fatura ile belgeleyerek bir sonraki kira taksitinden düşebilir.

Demirbaş ve Beyaz Eşya Arızaları

Kombi, kalorifer, ankastre fırın veya bulaşık makinesi gibi ev sahibi tarafından teslim edilen demirbaş niteliğindeki eşyalar bozulduğunda, kullanıcı hatası yoksa masraf ev sahibine aittir:

• Kombinin doğal eskime veya tesisat arızası nedeniyle bozulması

• Dairenin özgün ekipmanı olan ankastre eşyaların arızalanması

• Binanın merkezi ısıtma sisteminin arızalanması

⚠️ Önemli Ayrım: Kombi yıllık bakımı (servis ücreti) kiracıya aittir. Ancak kombinin parça değişimi gerektiren büyük arızası ya da ömrünü tamamlamış olması durumunda masraf ev sahibine düşer.

Binadan Kaynaklanan Ortak Alan Sorunları

Apartmana veya siteye ait alanlardaki bakım/onarım masrafları mülk sahibine aittir. Mülk sahibi bu borcu ödemez ve aidat birikirse, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesi gereği kiracı da sorumlu tutulabilir.

3. Kombi Tamiri Kiradan Düşülebilir mi?

Kombi tamirinin kira bedelinden düşülüp düşülemeyeceği, Türkiye'de kiracılar ile ev sahipleri arasındaki en sık tartışmalı konulardan biridir. Cevap, arızanın kaynağına göre değişir.

Ev Sahibinin Ödediği Kombi Arızaları

Aşağıdaki durumlarda kombinin onarım masrafı ev sahibine aittir ve kiracı yaptığı harcamayı kiradan düşebilir:

• Kombinin yaşlı olması nedeniyle doğal eskimesi (15 yılı aşmış kombiler)

• Binanın elektrik veya su tesisatındaki sorundan kaynaklanan arıza

• Açık balkonda saklanan kombinin donması (yapısal sorun)

• Üretici hatası veya parça bozukluğu

Kiracının Ödediği Kombi Masrafları

Kiracı aşağıdaki durumlarda masrafa katlanmak zorundadır:

• Yıllık bakım yaptırılmaması sonucu oluşan arıza

• Kiracının hatalı kullanımından kaynaklanan hasar

• Kiracı hatasıyla kombinin bekleme modunda bırakılıp donması

Doğru Adım Sırası

Hızlı bir protokol izlemek, ileride çıkacak anlaşmazlıkları önler:

1. Yazılı bildirim yapın: WhatsApp veya SMS ile ev sahibine bildirin; bu mesaj ispat belgesi olur.

2. Makul süre verin: 2-3 iş günü beklemek örnek gösterilebilir.

3. Yetkili servise yaptırın:Ev sahibi yanıt vermezse onarımı kendiniz yaptırın ve faturayı saklayın.

4. Kiradan düşün: TBK m.306 kapsamında faturayı ev sahibine sunup ödemeyi kira bedelinden indirin.

4. Hangi Masraflar Kiradan Düşülemez?

Kiradan düşülemeyen masraflar, kiracının kendi tercihinden, ihmalinden veya olağan kullanımından kaynaklanır. Bu ayrımı bilmek, gereksiz anlaşmazlıkları önler.

Kiracının Kendi Tercihiyle Yaptığı Değişiklikler

Kiracı, ev sahibinden izin almadan boya yaptıramaz, duvar delebilecek düzenlemeler yapamaz veya zemin değiştiremez. Bu masraflar kiradan düşülemez. Dahası, izinsiz yapılan değişiklikler tahliye gerekçesi bile oluşturabilir.

Olağan Küçük Bakımlar

Aşağıdaki masraflar kiracının sorumluluğundadır ve kiradan düşülemez:

• Musluk contası değişimi, sifon tamiri gibi küçük arızalar

• Kombi yıllık periyodik bakımı

• Elektrik prizi veya anahtar değişimi (kullanım yıpranması)

• Kapı kilidi yağlaması gibi rutin bakımlar

Depozito

Depozito kira bedelinden düşülemez. Depozito, kira sözleşmesi sonunda ev sahibinin maddi kayıplarına karşı güvence olarak alınır. Kiracı, çıkış sırasında herhangi bir hasar bırakmamışsa depozitonun tamamını geri alır. Ancak depozito hiçbir koşulda aktif kira ödemesinden mahsup edilemez.

📌 Kira zammı döneminde haklarınızı öğrenmek için → Kira Zam Oranı Rehberi

5. Masrafı Kiradan Düşmek İçin Adım Adım Doğru Süreç

Kiracının kiradan masraf düşme hakkını güvenli biçimde kullanabilmesi için belirli bir süreç izlemesi şarttır. Belgesiz veya bildirimsiz yapılan indirimler, kiracının tahliye riskiyle karşılaşmasına yol açabilir.

1. Arızayı Derhal Yazılı Olarak Bildirin

Arızayı fark ettiğiniz anda ev sahibine yazılı olarak bildirin. Telefon görüşmesi yeterli değildir. WhatsApp mesajı, SMS veya e-posta; tarih ve saat içerdiğinden ispat belgesi niteliği taşır.

2. Makul Süre Tanıyın

Ev sahibine onarım için makul bir süre verin. Mahkeme kararlarına göre acil olmayan arızalar için 5-10 iş günü makul kabul edilmektedir. Elektrik veya su gibi acil durumlar ise daha kısa süre gerektirir.

3. Yetkili Servisle Tamiri Yaptırın

Ev sahibi süre içinde müdahale etmezse yetkili bir servis veya ustayla tamiri yaptırın. Belge düzenleyen, KDV'li fatura kesen bir firma tercih edin. Elden yazılan makbuzlar delil olarak zayıf kalabilir.

4. Faturayı Kiradan Düşün ve Bildirin

Faturayı fotokopi ile birlikte ev sahibine sunun. Sonraki kira ödemesinde bu tutarı indirerek transferi yapın. Banka havalesi açıklamasına "TBK m.306 kapsamında masraf indirimi" gibi bir not eklemek, yazışma kaydı oluşturur.

6. Ev Sahibi Reddederse Ne Yapabilirsiniz?

Ev sahibinin kiradan masraf düşme talebini reddetmesi oldukça yaygın bir durumdur. Ancak kanun, bu noktada kiracının yanındadır.

Arabuluculuk ve Sulh Hukuk Mahkemesi

İlk adım olarak arabuluculuk tavsiye edilmektedir. 2023 itibarıyla kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu dava şartı haline gelmiştir. Anlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurulabilir.

Delil Toplamanın Önemi

Mahkeme sürecinde şu belgeler belirleyicidir:

• Arızanın yazılı bildirimi (mesaj, e-posta)

• Fatura veya ödeme makbuzu

• Fotoğraf veya video kaydı

• Servis raporu veya arıza tespit belgesi

Tahliye Riski Var mı?

Kiracı, yasal prosedürü doğru izlediği sürece tahliye edilemez. Masrafı ev sahibine haber vermeden ve belge olmadan kiradan düşmek ise tahliye riskini beraberinde getirebilir.

7. Kiracı ve Ev Sahibi Gider Sorumlulukları Tablosu

Hangi masrafın kime ait olduğunu bilmek, sözlü anlaşmazlıkları başlamadan önler.

8. Kiradan Düşülebilen Masraflarda Sık Yapılan Hatalar

Kiracıların haklarını kullanırken düştükleri hatalar, aslında geçerli bir talep olmakla birlikte, süreci çıkmaza sokabilir.

Belgesiz İşlem Yapmak

En yaygın hata, fatura veya makbuz almadan tamir yaptırmaktır. Hangi masraf kiradan düşer sorusunun cevabı pratikte "belgelenen masraf" olarak karşımıza çıkar. Belgesi olmayan bir harcama mahkemede kanıtlanamaz.

Ev Sahibine Haber Vermeden Tamir Yaptırmak

Acil olmayan durumlar için ev sahibine haber vermeden onarım yaptırmak, ev sahibine itiraz hakkı doğurur. Yazılı bildirim, kiracının hukuki konumunu güçlendiren en temel adımdır.

İzinsiz Tadilat veya Boya Yapmak

Kira sözleşmesinde açık bir izin yoksa kiracı boya, zemin değişikliği veya bölme duvarı gibi düzenlemeler yapamaz. Bu tür masraflar kiradan düşülemeyeceği gibi kiracıya iade yükümlülüğü de doğurabilir.

📌 Ev satın alma sürecinde nelere dikkat edilmeli? → Ev Satın Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kiracının Ödemekle Yükümlü Olmadığı Giderler

Kiracının ödemekle yükümlü olmadığı giderler; taşınmazın ana yapısını, kalıcı tesisatını veya ortak alanlarını ilgilendiren, demirbaş niteliği taşıyan ve ev sahibinin mülkiyetine doğrudan bağlı olan harcamalardır.

Kiracıların büyük çoğunluğu bu sınırı bilmediği için aslında ödemesi gerekmeyen masraflara katlanıyor. Temel kural şu: bir harcama, siz orada oturmasanız da yapılmak zorunda kalınacaksa büyük ihtimalle ev sahibine aittir.

Bina ve Yapıya Bağlı Giderler

Kiracı, konutun bulunduğu binanın iskelet yapısından, dış kabuğundan veya ana altyapısından kaynaklanan hiçbir masrafı ödemek zorunda değildir. Bu kategori oldukça geniştir:

Çatıdan giren su, duvarlarda beliren rutubet, ana gider borusundaki çöküş, binanın dış cephesinde ayrışan sıva kiracının kullanımıyla değil binanın yapısıyla ilgilidir. Tadilat gerekiyorsa gider ev sahibine aittir; kiracı bu masrafları üstlenmek zorunda değildir.

Asansörün büyük revizyonu, binanın elektrik panosunun yenilenmesi veya ortak alan zeminlerindeki onarımlar da aynı mantıkla ev sahibine düşer. Bu giderler, binada kaç kiracı oturursa otursun, kat malikleri tarafından karşılanır.

Demirbaş Giderleri

Demirbaş, mülkle birlikte teslim edilen ve çıkarıldığında mülkün değerini ya da kullanılabilirliğini doğrudan etkileyen ekipmanlardır. Bunların büyük onarımı veya yenilenmesi ev sahibinin sorumluluğundadır.

Kalorifer kazanı bunun en belirgin örneğidir. Yargıtay'ın bu konudaki yerleşik tutumu da aynı yöndedir: kazanın bakım eksikliği veya yaşlılık nedeniyle bozulması durumunda masraf kat malikine aittir. Benzer biçimde, eşyalı olarak kiralanan bir dairede ankastre fırın, bulaşık makinesi veya buzdolabı bozulursa ve kiracının kusuru söz konusu değilse bu gider de ev sahibine yansıtılabilir.

Sınırın Net Olmadığı Durumlar

Her şey siyah ya da beyaz değildir. Bazı masraflar hangi tarafın ihmaline bağlı olduğuna göre sorumluluğu değiştirir.

Örneğin yıllarca bakım yapılmamış bir kalorifer kazanı bozulduğunda: kiracı yıllık bakımı ihmal ettiyse sorumluluğun bir kısmı ona geçebilir. Öte yandan kiracı her yıl bakım yaptırmış ama kazan ömrünü tamamlamışsa masraf tamamen ev sahibine aittir. Bu tür gri alanlarda taraflar arasında yazılı belge olup olmaması belirleyici rol oynar.

Kiracı Hangi Vergileri Öder?

Kiracının ödediği tek yasal vergi, konut kullananlar için su faturasına yansıyan Çevre Temizlik Vergisi'dir; Emlak Vergisi her koşulda mülkün tapulu sahibine aittir.

İşyeri Kiracılarına Özgü Stopaj Yükümlülüğü

Bu başlık yalnızca konut değil işyeri kiralayan kişi ve kurumları ilgilendirmektedir. Bir şirket veya vergi mükellefiyeti olan gerçek kişi bir işyeri kiraladığında, ödediği kira bedeli üzerinden brüt tutarın %20'si oranında gelir vergisi kesintisi (stopaj) yaparak bunu vergi dairesine beyan etmek zorundadır.

Konut kiracıları bu yükümlülükten tamamen muaftır. Kazançları basit usulde tespit edilen esnaf ise işyeri kirasında dahi stopaj yapmaz.

Stopajın pratikte önemli bir sonucu vardır: ev sahibi 2025 yılında işyerinden brüt 330.000 TL'nin altında kira aldıysa ve tamamından stopaj kesildiyse ayrıca beyanname vermez. Bu eşiği aşarsa beyanname verme yükümlülüğü doğar. Tüm bu hesaplar ev sahibini ilgilendirir; kiracının görevi yalnızca stopajı kesmek ve beyan etmektir.

Kira Gelir Vergisi Kiracıyla İlgisi Yoktur

Ev sahipleri zaman zaman "kira vergisini birlikte ödeyelim" ya da "bu vergiyi sen karşıla" gibi taleplerde bulunabilir. Bu taleplerin hiçbir yasal dayanağı yoktur. Kira gelir vergisi, mülk sahibinin elde ettiği gelir üzerinden hesaplanan bir gelir vergisidir ve yükümlü yalnızca ev sahibidir.

2025 yılı için konut kiralarında 47.000 TL'lik istisna uygulanmakta olup bu tutarın üzerinde yıllık kira geliri elde eden ev sahipleri Mart 2026'ya kadar beyanname vermek zorundaydı. Kiracının bu süreçte herhangi bir rolü bulunmamaktadır.