Какие расходы обязаны оплачивать арендаторы? А какие оплачивает арендодатель?

Арендаторы могут вычесть из арендной платы обязательные расходы на ремонт и техническое обслуживание, которые входят в обязанности арендодателя, но не были им выполнены, при условии документального подтверждения расходов счетом-фактурой в соответствии со статьей 306 Турецкого обязательственного кодекса.

1. Законное основание для вычета расходов из арендной платы: Турецкий обязательственный кодекс

Вычет арендатором произведенных расходов из арендной платы — это не произвольная практика, а законное право. Это право гарантировано несколькими статьями Турецкого обязательственного кодекса № 6098 (ТБК).

ТБК Статья 306: Право на устранение недостатков

Согласно статье 306 ТБК, арендатор может потребовать от арендодателя устранения недостатков в арендованном имуществе. Если арендодатель не устранит недостаток в разумный срок, арендатор может покрыть расходы самостоятельно и вычесть их из арендной платы.

Пример: Лопнула основная водопроводная труба под кухонной столешницей, арендодатель не принял мер в течение 3 дней. Если арендатор произведет ремонт и сохранит счет-фактуру, он может вычесть эту сумму из следующего платежа за аренду.

ТБК Статья 303: Ответственность за сопутствующие расходы

Согласно статье 303 ТБК, «арендодатель обязан нести все предусмотренные или непредусмотренные сопутствующие расходы, связанные с использованием имущества». Эта статья возлагает на арендодателя расходы, возникающие по структурным причинам, которые не зависят от использования имущества арендатором.

ТБК Статья 308: Бремя доказывания

Согласно статье 308 ТБК, арендодатель обязан покрывать расходы на ремонт в доме, если не сможет доказать вину арендатора. Эта статья ставит арендатора в сильную позицию в случае возникновения споров.

📌 О деталях, на которые следует обратить внимание при заключении договора аренды → На что обратить внимание при сдаче дома в аренду?

2. Расходы, которые арендатор может вычесть из арендной платы (по категориям)

Расходы, вычитаемые из арендной платы, — это затраты, которые входят в основную ответственность арендодателя, но не были им выполнены. Эти расходы не могут быть вычтены без документального подтверждения; наличие счета-фактуры или квитанции обязательно.

Структурный ремонт и ремонт инфраструктуры

Неисправности, возникающие в несущих конструкциях здания или жилья, а также в санитарно-технической и электрической инфраструктуре, относятся к ответственности арендодателя:

• Неисправности основных труб/кабелей в водопроводной и электрической сети

• Протечки воды на потолке или стенах и плесень, вызванная сыростью

• Ремонт крыши и работы, связанные с фасадом здания

• Обслуживание лифта и ремонт мест общего пользования

После завершения ремонта арендатор может подтвердить расходы счетом-фактурой и вычесть их из следующего платежа по аренде.

Неисправности инвентаря и бытовой техники

Если ломаются предметы, предоставленные арендодателем в качестве инвентаря, такие как котел (комби), радиаторы отопления, встроенный духовой шкаф или посудомоечная машина, и при этом отсутствует вина пользователя, расходы несет арендодатель:

• Поломка котла из-за естественного износа или неисправности системы

• Неисправность встроенной техники, являющейся оригинальным оборудованием квартиры

• Поломка центральной системы отопления здания

⚠️ Важное отличие: Ежегодное обслуживание котла (оплата услуг сервиса) лежит на арендаторе. Однако в случае серьезной поломки котла, требующей замены деталей, или если он исчерпал свой ресурс, расходы несет арендодатель.

Проблемы в местах общего пользования здания

Расходы по содержанию/ремонту зон общего пользования, принадлежащих многоквартирному дому или жилому комплексу, несет собственник недвижимости. Если собственник не оплачивает этот долг и накапливается задолженность по взносам (айдат), то в соответствии со статьей 22 Закона о кондоминиумах арендатор также может быть привлечен к ответственности.

3. Можно ли вычесть ремонт котла из арендной платы?

Вопрос о том, можно ли вычесть стоимость ремонта котла (комби) из арендной платы, является одной из самых частых спорных тем между арендаторами и арендодателями в Турции. Ответ зависит от причины неисправности.

Неисправности котла, оплачиваемые арендодателем

В следующих случаях расходы на ремонт котла несет арендодатель, и арендатор может вычесть произведенные расходы из арендной платы:

• Естественный износ котла в силу его возраста (котлы старше 15 лет)

• Поломка, вызванная неисправностью электрической или водопроводной системы здания

• Замерзание котла, размещенного на открытом балконе (структурная проблема)

• Заводской брак или неисправность детали

Расходы на котел, оплачиваемые арендатором

Арендатор обязан нести расходы в следующих случаях:

• Поломка, возникшая в результате непроведения ежегодного технического обслуживания

• Повреждения, вызванные неправильной эксплуатацией со стороны арендатора

• Замерзание котла из-за того, что арендатор по ошибке оставил его в режиме ожидания

Правильная последовательность действий

Соблюдение четкого алгоритма поможет предотвратить будущие споры:

1. Сделайте письменное уведомление: сообщите арендодателю через WhatsApp или SMS; это сообщение послужит доказательством.

2. Предоставьте разумный срок: в качестве примера можно ожидать 2-3 рабочих дня.

3. Обратитесь в авторизованный сервис: если арендодатель не ответит, выполните ремонт самостоятельно и сохраните счет-фактуру.

4. Вычтите из аренды: предоставьте счет-фактуру арендодателю в рамках ст. 306 ТБК и уменьшите сумму платежа на стоимость ремонта.

4. Какие расходы нельзя вычесть из арендной платы?

Расходы, которые нельзя вычесть из аренды, возникают по собственному выбору арендатора, из-за его халатности или в процессе обычного использования. Знание этого различия предотвращает ненужные споры.

Изменения, внесенные по собственному выбору арендатора

Арендатор не может красить стены, сверлить их или менять напольное покрытие без разрешения арендодателя. Такие расходы невозможно вычесть из аренды. Более того, изменения, внесенные без разрешения, могут стать основанием для выселения.

Обычное мелкое обслуживание

Следующие расходы лежат на ответственности арендатора и не могут быть вычтены из арендной платы:

• Мелкий ремонт, такой как замена прокладки крана, ремонт сифона

• Ежегодное периодическое обслуживание котла

• Замена электрических розеток или выключателей (износ в процессе эксплуатации)

• Рутинное обслуживание, такое как смазка дверных замков

Депозит

Депозит нельзя вычитать из арендной платы. Депозит берется в качестве обеспечения под возможные материальные убытки арендодателя при завершении договора аренды. Если при выезде арендатор не оставил никаких повреждений, он получает депозит обратно в полном объеме. Однако депозит ни при каких обстоятельствах не может быть зачтен в счет активных арендных платежей.

📌 Чтобы узнать о своих правах в период повышения арендной платы → Руководство по ставкам повышения аренды

5. Правильный пошаговый процесс вычета расходов из аренды

Для того чтобы арендатор мог безопасно воспользоваться своим правом на вычет расходов из аренды, необходимо соблюдать определенный процесс. Вычеты, произведенные без документов или уведомления, могут повлечь за собой риск выселения арендатора.

1. Немедленно сообщите о неисправности в письменном виде

Как только вы заметили неисправность, сообщите об этом арендодателю в письменной форме. Телефонного звонка недостаточно. WhatsApp-сообщение, SMS или электронное письмо содержат дату и время, поэтому имеют статус доказательства.

2. Предоставьте разумный срок

Дайте арендодателю разумный срок для ремонта. Согласно судебной практике, для неэкстренных неисправностей разумным сроком считается 5–10 рабочих дней. Экстренные ситуации, такие как проблемы с электричеством или водой, требуют более коротких сроков.

3. Выполните ремонт с привлечением авторизованного сервиса

Если арендодатель не примет мер в течение предоставленного срока, отремонтируйте неисправность с помощью авторизованного сервиса или мастера. Выбирайте фирму, которая предоставляет официальные документы и выписывает счет-фактуру с НДС. Написанные от руки расписки могут оказаться слабым доказательством в суде.

4. Вычтите сумму по счету из аренды и уведомите арендодателя

Предоставьте счет-фактуру вместе с копией арендодателю. При следующем платеже за аренду переведите сумму, уменьшенную на эти расходы. Добавление примечания к банковскому переводу, например «вычет расходов в рамках ст. 306 ТБК», создаст запись переписки.

6. Что делать, если арендодатель отказывается?

Отказ арендодателя удовлетворить требование о вычете расходов из аренды — довольно распространенная ситуация. Однако в этом вопросе закон стоит на стороне арендатора.

Медиация и Мировой суд

В качестве первого шага рекомендуется медиация (посредничество). С 2023 года медиация стала обязательным досудебным условием при рассмотрении арендных споров. Если соглашение не достигнуто, можно обратиться в Мировой суд (Sulh Hukuk Mahkemesi).

Важность сбора доказательств

В ходе судебного процесса решающее значение имеют следующие документы:

• Письменное уведомление о неисправности (сообщение, электронное письмо)

• Счет-фактура или квитанция об оплате

• Фото- или видеозапись

• Отчет сервисной службы или акт дефектовки

Есть ли риск выселения?

Арендатор не может быть выселен, пока он правильно соблюдает юридическую процедуру. Однако вычет расходов из аренды без предупреждения арендодателя и без документов может повлечь за собой риск выселения.

7. Таблица распределения обязанностей по расходам между арендатором и арендодателем

Знание того, какому лицу принадлежат те или иные расходы, предотвращает словесные перепалки еще до их начала.

8. Часто допускаемые ошибки при вычете расходов из аренды

Ошибки, совершаемые арендаторами при использовании своих прав, могут завести процесс в тупик, даже если изначально требование было абсолютно обоснованным.

Проведение работ без документов

Самая распространенная ошибка — проведение ремонта без получения счета-фактуры или квитанции. Ответ на вопрос, какие расходы вычитаются из аренды, на практике звучит как «задокументированные расходы». Расход, не имеющий документального подтверждения, невозможно доказать в суде.

Проведение ремонта без уведомления арендодателя

Проведение ремонта без предварительного уведомления арендодателя (за исключением экстренных случаев) дает арендодателю право оспорить расходы. Письменное уведомление — это самый важный шаг, укрепляющий юридическую позицию арендатора.

Несанкционированная перепланировка или покраска

Если в договоре аренды нет четкого разрешения, арендатор не имеет права производить покраску, менять полы или возводить перегородки. Такие расходы не могут быть вычтены из арендной платы, и на арендатора может быть возложена обязанность вернуть жилью первоначальный вид.

📌 На что обратить внимание при покупке дома? → Что нужно учесть при покупке жилья

Расходы, которые арендатор оплачивать не обязан

Расходы, которые арендатор оплачивать не обязан, — это затраты, касающиеся несущих конструкций недвижимости, постоянных коммуникаций или зон общего пользования, относящиеся к категории инвентаря и непосредственно связанные с правом собственности арендодателя.

Поскольку большинство арендаторов не знают этих границ, они часто берут на себя расходы, которые не обязаны оплачивать. Основное правило таково: если определенный расход все равно пришлось бы понести, даже если бы вы там не жили, то, скорее всего, он относится к обязанностям арендодателя.

Расходы, связанные со зданием и конструкциями

Арендатор не обязан оплачивать расходы, вызванные дефектами каркаса здания, его наружной оболочки или основной инфраструктуры. Эта категория весьма обширна:

Протекающая крыша, появление сырости на стенах, разрушение главной канализационной трубы, отслаивающаяся штукатурка на фасаде здания связаны не с эксплуатацией жилья арендатором, а с конструкцией здания. Если требуется ремонт, расходы несет арендодатель; арендатор не обязан брать на себя эти затраты.

По той же логике на арендодателя ложатся расходы на капитальный ремонт лифта, обновление электрического щитка здания или ремонт напольного покрытия в местах общего пользования. Эти расходы покрываются собственниками квартир, независимо от того, сколько арендаторов проживает в здании.

Расходы на имущество (инвентарь)

Под инвентарем понимается оборудование, передаваемое вместе с имуществом, отсутствие которого напрямую влияет на стоимость или пригодность недвижимости для использования. Крупный ремонт или замена такого оборудования — обязанность арендодателя.

Отопительный котел — самый яркий тому пример. Позиция Верховного суда по этому вопросу однозначна: в случае поломки котла из-за отсутствия обслуживания или старости расходы несет собственник жилья. Аналогично, если в квартире, сдаваемой с мебелью, ломается встроенный духовой шкаф, посудомоечная машина или холодильник, и при этом нет вины арендатора, эти расходы также могут быть возложены на арендодателя.

Ситуации, где граница не очевидна

Не все ситуации можно рассматривать однозначно «черными» или «белыми». Ответственность за некоторые расходы может меняться в зависимости от того, чья халатность привела к проблеме.

Например, при поломке отопительного котла, который не обслуживался годами: если арендатор пренебрег ежегодным обслуживанием, часть ответственности может перейти на него. С другой стороны, если арендатор каждый год проводил обслуживание, но котел просто исчерпал свой срок службы, расходы полностью ложатся на арендодателя. В таких серых зонах решающую роль играет наличие письменных документов между сторонами.

Какие налоги платит арендатор?

Единственный законный налог, который платит арендатор жилья — это Налог на вывоз мусора, отражаемый в счетах за воду; Налог на имущество в любых условиях оплачивается законным владельцем недвижимости.

Специфика удержания налога у источника (стопаж) для арендаторов коммерческой недвижимости

Этот раздел касается не жилой недвижимости, а физических и юридических лиц, арендующих коммерческие помещения. Когда компания или физическое лицо, являющееся налогоплательщиком, арендует коммерческое помещение, они обязаны удерживать подоходный налог (стопаж) в размере 20% от брутто-суммы арендной платы и декларировать его в налоговом органе.

Арендаторы жилья полностью освобождены от этого обязательства. Индивидуальные предприниматели, чей доход определяется по упрощенной системе налогообложения, не удерживают стопаж даже при аренде коммерческих помещений.

Удержание налога имеет важные практические последствия: если арендодатель в 2025 году получил доход от аренды коммерческого помещения ниже 330 000 лир брутто и налог был полностью удержан у источника выплаты, ему не нужно подавать отдельную декларацию. Если этот порог превышен, возникает обязанность декларирования доходов. Все эти расчеты касаются арендодателя; задача арендатора — лишь своевременно удержать и задекларировать налог.

Налог на доход от аренды не имеет отношения к арендатору

Арендодатели иногда могут обращаться с просьбами вроде «давай оплатим налог на аренду вместе» или «покрой этот налог ты». Такие требования не имеют никаких законных оснований. Налог на доход от аренды — это подоходный налог, рассчитываемый на основе дохода, полученного собственником, и платить его обязан исключительно арендодатель.

Для аренды жилья в 2025 году применяется налоговый вычет в размере 47 000 турецких лир, и арендодатели, получившие годовой доход от аренды выше этой суммы, были обязаны подать декларацию до марта 2026 года. Арендатор не принимает никакого участия в этом процессе.